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Miguel Zaim

Afinal, é necessário Judicializar todos os Conflitos gerados nos Condomínios?

Publicado

 A justiça atrasada não é justiça; senão injustiça qualificada e manifesta.

 Rui Barbosa BARBOSA, R., Oração aos Moços, 1921.

 Introdução:

Não é novidade falarmos sobre a morosidade do Judiciário no Brasil, essa realidade infelizmente faz parte do cotidiano Brasileiro, é o maior desencorajador a busca pela justiça.

A Constituição Federal Cidadã de 1988 garante aos cidadãos o acesso a Justiça, dentro de uma duração razoável do processo. Vejamos:

Princípio da Inafastabilidade da Apreciação Jurisdicional: art. 5.º, XXXV

“a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”;

Princípio da Razoável duração do Processo: art. 5.º, LXXVIII

“a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação” (incluído pela Emenda Constitucional n.º 45, de 2004).

A Declaração Universal dos Direitos do Homem, aprovada pela Assembleia-Geral das Nações Unidas (ONU), em 10.12.1948, tem expresso em seu dispositivo VIII:

“Todo homem tem direito a receber, dos tribunais nacionais competentes, remédio efetivo para os atos que violem os direitos fundamentais que lhe sejam reconhecidos pela constituição ou pela lei”.

Da mesma forma a Convenção Americana sobre Direitos Humanos (Pacto de São José da Costa Rica), de 22.11.1969, estabelece no art. 8.1 que:

Toda pessoa tem direito a ser ouvida, com as devidas garantias e dentro de um prazo razoável, por um juiz ou tribunal competente, independente e imparcial, estabelecido anteriormente por lei, na apuração de qualquer acusação penal formulada contra ela, ou para que se determinem seus direitos ou obrigações de natureza civil, trabalhista, fiscal ou de qualquer outra natureza.

A citação do Ilustríssimo Rui Barbosa é de 1921, de lá pra cá, mal sabe ele que as coisas só pioraram.

Dados do Relatório Justiça em Números, em 2018 revelam que dos 80 milhões de processos que tramitavam no Judiciário Brasileiro no ano de 2017, 94% estão concentrados no primeiro grau, ainda de acordo com o CNJ em seu relatório de 2019: Justiça em Números, aponta que uma Ação de Conhecimento em 1º grau demora em média 3 anos, uma Execução Judicial em primeira instancia quase 5 anos, em Juizado Especiais, em média 1 ano e 8 meses.

Importante apontar essa realidade do Judiciário Brasileiro pois o objetivo desse artigo é justamente apresentar as novas ferramentas jurídicas que temos para proporcionar o desafogamento desse setor.

Desenvolvimento:

Atualmente dentro de uma perspectiva de número de processos que chegam ao Judiciário, temos os Condomínios Edilícios, como um grande gerador de lides que contribuem para o abarrotamento de ações que são judicializadas.

Recentemente em entrevista concedida durante evento sobre Direito Condominial o Professor Sylvio Capanema, especialista renomado na área do Direito Imobiliário e Condominial no Brasil, foi perguntado sobre quais as ferramentas que o Sindico pode utilizar para atenuar os Conflitos nos Condomínios Edilícios, sendo que sua resposta serve de reflexão para todos os Síndicos e Gestores Condominiais, vejamos?

“A única posição e recomendação é a utilização do bom senso, da compreensão e uma dose muito forte de consciência de que é preciso Desjudicializar a Sociedade Brasileira. Se os condomínios, principalmente aqueles que tem um número significativo de condôminos constituírem “Câmeras de Mediação” para os conflitos internos, a qualidade de vida nesses condomínios melhorará muito. É preciso que todos compreendamos que viver em condomínio exige renúncia, e compreensão principalmente do fato de que acima dos interesses pessoais devem estar os interesses coletivos.”.

De fato, os Condomínios Edilícios são verdadeiras industrias de produção de conflitos, de desentendimentos entre interesses individuais versus interesses coletivos. Partindo do princípio de que esse modelo de habitação já está sedimentado em nossa sociedade, que é um mercado gerador de divisas, de emprego, de grande impacto financeiro em diversos segmentos econômicos, os Condomínios, pequenas sociedades, cada um com um perfil diferente, seja o perfil econômico dos moradores, perfil cultural, regional, entre outras situações, necessitam de uma maneira mais eficaz de garantir a manutenção dos desentendimentos e problemas gerados nesses ambientes.

Diante da necessidade Desjudicialização das lides no Brasil e em resposta ao conselho de Sylvio Capanema, temos em vigência a Lei Federal n. 9.307 denominada de Lei da Arbitragem, conceituada como uma ferramenta do Direito Privado, na resolução de conflitos decorrentes de direitos patrimoniais e disponíveis.

Esta Lei passou por alterações através Lei 13.129/15, e tem o status muito além do que um meio alternativo de solução de conflitos, trata-se de uma forma de jurisdição consolidada que alcançou força maior com o Código Civil de 2002 e posteriormente com o Código de Processo Civil de 2015.

O árbitro, um juiz de fato e de direito, normalmente um especialista da matéria que está sendo discutida é quem apresenta uma sentença arbitral que tem força de sentença judicial, que por sua vez não está sujeita a Homologação do Poder Judiciário ou Recurso.

A Lei Arbitral assim como toda nossa legislação tem como basilar os Princípios Constitucionais, sendo a própria Lei fundamentada nos Princípios do Contraditório, Imparcialidade e Livre Convencimento do Arbitro, Igualdade das Partes, Garantia Processual e Autonomia da Vontade. Ao garantir esses princípios o legislador deu a arbitragem a garantia da justiça, a validade do instituto e a liberdade das partes.

O artigo 21, § 2º da LA tem a seguinte redação:

“Serão, sempre, respeitados no procedimento arbitral os princípios do contraditório, da igualdade das partes, da imparcialidade do árbitro e de seu livre convencimento”.

Ademais, trata-se de uma Lei que tem o princípio da celeridade como escopo, vejamos:

Art. 23. A sentença arbitral será proferida no prazo estipulado pelas partes. Nada tendo sido convencionado, o prazo para a apresentação da sentença é de seis meses, contado da instituição da arbitragem ou da substituição do árbitro.

A arbitragem é um procedimento processual que tem sido utilizada como forma de resolução de conflitos de maneira relevante nos mais diversos instrumentos contratuais, sobretudo por causa da celeridade do processo e da especialidade dos julgadores.

A utilização da Arbitragem como forma de resolução de conflito deve estar prevista em uma Cláusula dentro do instrumento do contrato, ou seja, se surgir conflitos esses serão dirimidos de forma arbitral, ressaltando que a clausula arbitral possui autonomia em relação ao contrato, pois caso houver a nulidade desse instrumento não significa que a Clausula Arbitral também será nula.

Sobre a Cláusula Compromissória Arbitral na lei de Arbitragem tem a seguinte leitura:

Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.

É o arbitro, por oficio ou por vontade das partes que irá manifestar decisões que tratam da existência, validade ou eficácia da convenção de arbitragem, e também sobre o contrato no qual segue incluída aquela cláusula.

Já é comum a cláusula arbitral nos contratos imobiliários, porem atualmente também existem Convenções Condominiais onde está inserida a Cláusula Compromissória Arbitral.

As Convenções Condominiais e a Cláusula Arbitral.

 Como já foi mencionado anteriormente nesse artigo, é público o conhecimento de que o Universo Condominial é um grande gerador de conflitos. Onde todo tipo de relação jurídica emana de uma diversidade de situações particulares a vida em Condomínio.

Seria a Arbitragem um instrumento eficiente para dirimir essas situações?

Embora exista uma tendência nos tribunais em concordar com a eficácia da Clausula Arbitral nas Convenções Condominiais. Ainda não é um entendimento sedimentado, sobretudo pelas partes que não querem se sujeitar a Arbitragem e buscarem soluções nas vias judiciais, por dois motivos, o primeiro é em relação ao Princípio da Inafastabilidade da Apreciação Jurisdicional, o segundo é por entenderem que é necessária a anuência das partes em submeter-se a Clausula Compromissória da Arbitragem.

A Lei de Arbitragem 9307/96 em seus artigos 3º e 4º descrevem a necessidade de anuência das partes em relação a Cláusula Compromissória Arbitral

Art. 3º As partes interessadas podem submeter a solução de seus litígios ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral.

Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.

De fato, um dos maiores obstáculos enfrentado na questão da Clausula Arbitral nas Convenções condominiais é a necessidade da anuência expressa, uma exigência legal, justamente pelo fato dela afastar a Jurisdição Estatal.

Porem em contrapartida a esses argumentos existe a Eficácia da Convenção Condominial seja ela Erga Omnes ou Inter Partes.

A Convenção Condominial está no topo hierárquico das normas internas do Condomínio Edilício, é a norma que goza de maior autoridade, é imperativa e obriga a todos que frequentam esse universo.

Trata-se de uma declaração de vontade, que produzirá efeitos não somente aos seus subscritores, mas também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que transitarem ou participarem do condomínio de alguma forma.

Nesse sentido, a legislação se manifesta em relação aos requisitos necessários para os efeitos da convenção, sejam eles Inter Partes (entre as partes) ou Erga Omnes (para todos).

O art. 1.333, do CC, estabelece que para que os efeitos da convenção sejam Erga Omnes é necessário o registro da convenção em cartório, e com o quórum necessário

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja, a convenção será registrada no Cartório de Registro de Imóveis unicamente para ser oponível contra terceiros, tendo, portanto, um caráter Erga Omnes (para todos).

Se não registrada, mas aprovada em assembleia geral de condôminos regular, seguindo os moldes do art. 1.333, ela faz lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio, tendo então apenas o caráter inter partes. Esse entendimento é objeto de sumula, portanto, pacificado.

STJ – Súmula 260 A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

Não á dúvidas em relação a semelhança da Convenção Condominial com uma Lei, aliás, dentro do Condomínio é essa a sua função, de legislar sobre as relações e demais assuntos naquele ambiente.

Tampouco podemos lhe tirar sua força contratual, ou arguir argumentos referentes a falta de anuência de alguma parte, visto que trata-se de um documento onde o Quórum para elaboração ou modificação é maioria qualificada de 2/3 dos condôminos, ou seja, é um verdadeiro acordo coletivo, que possui incontestavelmente a incidência de Princípios Contratuais como a Boa-fé objetiva, o Pacta sunt servanda e a Função social dos contratos, somados a necessidade de se observar os requisitos de validade dos negócios jurídicos previstos pelo Código Civil, e também a obediência hierárquica a legislação Pátria, como a Constituição Federal, o Código Civil, as Legislações Estaduais e Municipais referentes a Condomínios.

Neste sentido, Caio Mario da Silva Pereira (Pereira, 2014, p. 125)possui um entendimento sobre a Convenção Condominial:

“(…) dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente (…)”

 “se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento individual”.

 Desta forma não resta dúvidas sobre o alcance das cláusulas contidas em uma Convenção, sobretudo em relação a Clausula de Arbitragem.

Caio Mario da Silva Pereira, em sua obra, cita que temos a posição de Luiz Antonio Scavone Junior (Junior, 2019, p. 1018)

Posta assim a questão, nos parece evidente que a convenção pode conter cláusula arbitral e, se contiver, os conflitos entre os condôminos e o condomínio deverão ser dirimidos pela jurisdição arbitral. Mas poder-se ia redarguir, afirmando que o condômino que adquire a unidade condominial depois da instituição do condomínio não pode vincular-se a arbitragem posto que não a pactuou expressamente Não é o que pensamos em relação a natureza jurídica da convenção de condomínio. Embora sua origem seja um pacto subscrito pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais no momento da instituição do condomínio, não tem natureza contratual, mas nos termos do que ensina Caio Mario da Silva Pereira, institucional normativa. Em resumo é um pacto e daí, o nome “convenção de condomínio”, porem depois de pactuada, assume natureza diversa eis a lição de Caio Mario: “…. alguns consideram a convenção uma relação contratual. E na sua origem assemelha-se ela, na verdade, a um contrato, poorque nasce de acordo com do acordo de vontades. Mas a sua ligação ao contrato é apenas formal. Na essência, ela mais se aproxima da lei.

O uso da arbitragem para dirimir conflitos condominiais não é uma inovação Brasileira, pois em outros países já se utilizam desse método, e muito menos uma ideia contemporânea ao século XXI.

A Constituição Imperial de 1824 em seu artigo 160 inclui o instituto da arbitragem, com capacidade executória e impossibilidade de reforma da decisão mediante recurso. Em Portugal a legislação condominial dá a Assembleia a possibilidade de solução de conflito arbitral para resolver problemas de convivência condominial.

Em consonância com o que foi redigido ao longo desse artigo temos a decisão do Superior Tribunal de Justiça a respeito da Cláusula Compromissória Arbitral nas Convenções Condominiais que serviu de parâmetro para demais decisões nesse sentido.

Vejamos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. NATUREZA JURÍDICA INSTITUCIONAL NORMATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. NOVO CONDÔMINO. SUBORDINAÇÃO À CONVENÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. O recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino.3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem.4. Havendo cláusula compromissória entabulada entre as partes elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o condomínio, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição estatal.5. Recurso especial não provido. (STJ – REsp: 1733370 GO 2018/0002529-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2018)

A Jurisprudência acima apontada deu ensejo a vários outros entendimentos jurisprudenciais no mesmo sentido, reconhecendo a força coercitiva da Convenção Condominial, inclusive se nela conter o artigo de lei referente a Clausula Arbitral.

Conclusão:

Atualmente existem Câmaras privadas de Conciliação, Mediação e Arbitragem que lidam com questões Condominiais. Porém de fato ainda há necessidade de maior segurança jurídica por parte do Judiciário, e também de profissionais especializados em Direito Condominial ou Imobiliário com competência para elaborar Convenções Condominiais mais práticas, em acordo com a Legislação, Convenções que sejam instrumentos de soluções e não textos impraticáveis que estimulam demandas jurídicas. A Cláusula Compromissória Arbitral é um excelente instrumento pacificador dentro dos Condomínios, capaz de fazer com que a gestão e a Administração Condominial sejam de fatos eficazes e eficientes. É necessários que todos os profissionais envolvidos na Administração de um condomínio, bem como os seus moradores tenham um maior conhecimento e entendimento a respeito dos benefícios da Mediação e Arbitragem, tão salutar a resolução de lides condominiais, desafogando o judiciário, proporcionando com mais celeridade essas resoluções, favorecendo de maneira eficaz a Justiça almejada, e maior estabilidade nas relações Condominiais.

Autor Miguel Zaim:

Possui GRADUAÇÃO em DIREITO pela Universidade de Cuiabá, UNIC em Cuiabá-MT, Brasil (1994). DOUTORADO em CIÊNCIAS JURÍDICAS SOCIAIS pela UMSA – Universid Del Museo Social Argentino, Argentina (2017). Mestrando em Direito Justiça e Desenvolvimento na EDB, Escola de Direito do Brasil -SP. Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental. Cursos de Extensão: Direito Imobiliário, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário. Advogado atuante há mais de 25 anos na Advocacia Contenciosa do Direito Imobiliário e Condominial, participando ativamente de Assembleias Condominiais, bem como realização de Instituição, elaboração de Convenção Condominial e o Regimento Interno de centenas de Condomínios residenciais e comerciais, além de ser advogado de diversos condomínios. Membro Consultor da Comissão de Direito Condominial Federal da OAB, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT. Diretor Estadual do IBRADIM-MT. Professor do Curso Básico para Jurídico e Síndicos do Direito Condominial do QUALIFICAR Condomínios. Professor na escola ESA-OAB/MT. Docente na Faculdade FAAP de São Paulo e Ribeirão Preto. Docente na Faculdade Candido Mendes-RJ. Fundador e colunista do Portal Síndico Legal, com vários artigos publicados nos diversos sites jurídicos do Brasil. Autor do Livro Síntese do Direito Condominial Contemporâneo e da Cartilha do Síndico, edição 2018 e 2019.

 

Bibliografia

Junior, L. A. (2019). Direito Imobiliário Teoria e Pratica. Rio de Janeiro : Gen Forense.

Pereira, C. M. (2014). Condominio e Incorporações. Rio de Janeiro: Gen Forense.

www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L9307.htm

CÓDIGO CIVIL DE 2002

www.sindicolegal.com

www. cnj.jus.br/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Miguel Zaim

Nulidades e Atos formais no Direito Condominial

Publicado

É de grande importância falarmos de uma legislação, que apesar de parecer
muito especifica, produz um impacto direto na vida de milhares de Brasileiros.
Os Condomínios Edilícios no Brasil são tutelados por Legislação própria, qual
seja, o Código Civil de 2002, e de forma residual a Lei derrogada, 4591/64.
Somadas a essa Legislação, existem ainda as normas Internas Condominiais,
que são a Convenção Condominial e o Regimento Interno, que possuem um
múnus hierárquico em relação as legislações supracitadas.
Por força das Normas que tutelam os Condomínios Edilícios existe um número
de formalidades que moldam todos os atos administrativos desses espaços.
Mas para apontarmos todas essas formalidades e o impactos jurídico que as
mesmas causam na Gestão de um Condomínio é necessário entendermos o
contexto e a importância do segmento condominial na sociedade.
O Condomínio Edilício é um modelo habitacional em total expansão, mas existe
um caminho histórico percorrido, para que o Direito amparasse de forma
eficiente essa forma de habitação. O Direito Condominial e Imobiliário são as
principais matérias jurídicas responsáveis por esses ambientes.
Vivemos em uma sociedade onde a forma de habitação mudou velozmente
após a Revolução Industrial, quando por motivos econômicos e melhores
oportunidades de emprego a população iniciou um fenômeno conhecido como
o êxodo rural, quando os Brasileiros formado por uma grande população rural
iniciou a marcha rumo as cidades. No Brasil a Revolução Industrial aconteceu
entre final do século XIX e início do século XX, de lá pra cá o perfil Imobiliário e
Urbanístico do País sofreu uma enorme transformação.
Justamente no início do século XX moradias com as características típicas
daquelas que entendemos hoje como condomínios tiveram início, por meio de
construções projetadas para o alto, onde um grande número de famílias
poderia dividir o mesmo espaço em diferentes andares, isso porque como já foi
mencionado o crescimento das cidades com o êxodo rural ficou desordenado,
e os espaços no centro urbano pequenos. Era preciso dividir e otimizar os
terrenos.
Dando um salto histórico chegamos na realidade apontada pelo IBGE de 2010,
de que ¼ da população Brasileira vive em Condomínios.
Atualmente com o conhecido Boom Imobiliário os Condomínios Edilícios se
transformaram em um importante mercado, com grande impacto econômico
para o Brasil e para os empreendedores, trazendo para o País investimentos
de capital estrangeiro, gerando um número significativo de empregos e
possibilidades para Brasileiros e Empresários de um variado tipo de segmento.
A primeira legislação que surgiu no País foi para regular moradias conjuntas, o
Decreto 5.481/28, que distinguia as partes comuns das exclusivas e fazia
menção a administração e participação nas despesas conjuntas, também

criava normas sobre alteração de fachada. Esse decreto veio justamente ao
encontro da ocupação desenfreada que acontecia nas cidades, consequência
do êxodo rural durante a revolução industrial no País
Somente em 1964 que a primeira legislação especifica para condomínios foi
criada, a Lei 4.591/64, tratando sobre Condomínios Edilícios e Incorporações
Imobiliárias.
A Lei 4591/64 durante muito tempo tutelou todos os assuntos pertinentes ao
Universo Condominial; como as Assembleias, os Quóruns necessários para
deliberações, função do Síndico, Direitos e Deveres dos Condôminos,
Convenção Condominial, entre outros.
Com a Instituição do Código Civil de 2002, a lei foi derrogada, sendo
parcialmente válida apenas nos assuntos que não foram abordados pelo atual
código.
Sendo assim a composição da legislação que tutela os condomínios ficou entre
o Código Civil 2002, e a Lei nº 4.591/64 apenas quando houver alguma lacuna
e se não contrariar o Código, somados a leis internas que são a Convenção de
Condomínio e o Regimento Interno, sofrendo influência de várias outras
normas de acordo com a necessidade, como por exemplo a Lei do Inquilinato.
É muito comum encontrarmos Convenções Condominiais embasadas na Lei
4591/64, pertencentes a Condomínios mais antigos, sem nenhum tipo de
atualização, no entanto o cenário condominial pede Convenções atualizadas,
Assessoria de Advogados Especialistas em Direito Condominial ou Imobiliário e
Síndicos preparados.
Com certeza um dos grandes problemas relacionados a nulidades dos atos de
gestão condominial é a falta de profissionais preparados, que utilizem a
legislação de forma correta, e principalmente que apliquem devidamente a
Legislação nos Textos das Convenções Condominiais, pois o contrário dessa
realidade é um universo conflituoso gerado por Instrumentos impraticáveis.
Esse é o entendimento de (Olney Queiroz Assis, 2016, p. 229)
“A convenção não pode, portanto, estabelecer regras em desacordo com as normas
impositivas das leis, como são, por exemplo, as seguintes normas do Código Civil: a) a
convenção para ser válida, deve ser subscrita pelos titulares de , no mínimo , dois terços
da frações ideais; b) a convenção para ser oponível contra terceiros deve ser registrada
no Cartório de Registro de Imóveis; c) a mudança da destinação do edifício depende da
aprovação pela unanimidade dos condôminos. Quaisquer normas da convenção que
sejam incompatíveis com normas impositivas de leis serão consideradas nulas,
portanto, ineficazes de pleno direito.”
O autor elencou alguns fatores que podem ser objetos de nulidades, muito
embora sejam bastante debatidos e apontados como pontos nevrálgicos, os
mesmos são erros cometidos corriqueiramente.
Entre o Código Civil 2002 e a antiga Lei 4591/64 existem muitas alterações,
sendo que essas normalmente não estão inseridas nos textos de Convenções
Condominiais mais antigas, desatualizadas, e de fato, como já fora apontado,

Convenções desatualizadas podem ser instrumentos geradores de conflitos e
de Nulidades por erro formal.
Abaixo temos uma lista com as principais diferenças entre o Código Civil
e a Lei 4591/64.
1º O artigo 1.336 do Código Civil de 2002 revogou tacitamente os artigos 10 e 12 da Lei
4591/64, nele estão regulados todos os Deveres dos Condôminos.
Modificou a lei em relação aos condôminos inadimplentes com as multas de até 2% e
juros de 1%.
Vinculou a forma de rateio das despesas condominiais a fração ideal, ou aquela prevista
na convenção do condomínio.
Previu a multa de até 5 vezes aos condôminos que não cumprir os deveres que reza esse
artigo bem como a convenção.

2º Já o 1.337 do mesmo código revogou tacitamente o artigo 22 da antiga lei, trouxe ao
ordenamento jurídico a possibilidade de multa de até 10 vezes a cota para os
Condôminos Antissociais, e até a expulsão do mesmo, fazendo jus ao Princípio
Constitucional da Função Social da Propriedade.

3º O artigo 1338 da lei é letra totalmente nova, trouxe a possibilidade da locação da
garagem, dando direito de preferência aos condôminos.

4º O artigo 1340 do Código Civil também é letra nova, impõe a responsabilidade das
despesas condominiais de uso exclusivo de apenas um dos condôminos ou de algum
deles a pessoa que delas se servem.

5º Artigo 1342 do novo código, letra nova, trouxe a possibilidade de obras nas áreas
comuns com um quórum de dois terços dos. votos dos condôminos, proibindo a
construção de obras comuns que prejudique de alguma forma área exclusiva de
condômino.

6º Artigo 1343 do Código Civil, trouxe uma letra nova condicionando a construção de
obras de outro pavimento ou bloco de condomínios a aprovação da unanimidade dos
condôminos

7º Artigo 1.344 do Código novo, também trouxe uma letra nova rezando que a
manutenção do terraço da cobertura é responsabilidade do proprietário, bem como os
danos que a falta de manutenção causar em outras unidades.

8º Artigo 1345 do Código Civil, letra nova, que impõe caráter propter rem das despesas
condominiais, que são de quem compra o imóvel, pois essas despesas pertencem a
imóvel, acompanham a coisa.

9º Artigo 1.354 do novo Código, letra nova atribuindo a nulidade em assembleias onde
não foram devidamente convocados todos os condôminos.
Vale ressaltar que as Assembleias Condominiais são fontes de Nulidade por erro formal
que contribuem em grande parte para os processos que tramitam no judiciário sobre o
Direito Condominial.
As Assembleias são atos de gestão envoltos a formalidade, e todas elas devem ser
devidamente observadas, o recomendável é que principalmente nesses casos exista
assessoria de um Advogado Especialista na área para garantir a legalidade dos atos.

Sobre esse assunto assenta o entendimento de (Lopes., 2003, p. 384)
Invalidade das deliberações de assembleia: A assertiva de que ‗as deliberações da
assembleia são soberanas ‘deve ser entendida cum grano salis; são soberanas nos
limites de sua competência, não podendo, portanto, conflitar com a lei e a convenção.
[…]
Frequentes são os problemas provocados pela usurpação de poderes por parte de
grupos de condôminos, que se aproveitam de maioria ocasional na assembleia para
alterar disposições da convenção.
São igualmente comuns irregularidades na convocação, na instalação e nas
deliberações não constantes da ordem do dia, sendo certo que, como retro mencionado,
muitas das deliberações dependem de quórum definido por lei.
Vigora nas Assembleias Gerais o princípio segundo o qual a nulidade parcial não
prejudica a parte válida, se esta for separável, permitindo conciliar a continuação da
assembleia e a validade das deliberações não contagiadas pela nulidade, de modo que,
em existindo, por exemplo, a nulidade de um ou mais votos, caso os votos restantes
sejam suficientes para a aprovação, a deliberação será considerada válida.

10º Artigo 1.356 do Código Civil, letra nova, que autoriza de forma facultativa a criação
de um conselho fiscal dentro de um condomínio.

Os maiores geradores de Nulidades por erro formal dentro da gestão
condominial são:
1º A Convenção Condominial, como já foi mencionado, em desalinho com as Leis
Externas, confrontando normas de ordem pública, criando normas sobre assuntos que
não tem legitimidade, entre outros erros passiveis de nulidade.
2º O Regimento Interno, nesses casos com imposições que ultrapassam sua
legitimidade, com normas que são próprias da Convenção Condominial, ou até mesmo
com regras que não estão previstas na Convenção.
3º As Assembleias Condominiais, já fora mencionado acima, são verdadeiros celeiros de
irregularidade e erros de formalidade, muitas vezes são realizadas sem assessoria de
Advogados Especialistas, desrespeitando os Quóruns exigidos no Código Civil, e
comumente cometendo erros de convocação.
4º A destituição dos Síndicos, sem observar o procedimento da ampla defesa e
contraditório, ou sem materialidade comprobatória.

5º As obras em acréscimo sem observância das normas da ABNT, e sem aprovação da
assembleia, ou quando realizada a assembleia sem o Quórum necessário
6º Os títulos executivos das despesas condominiais formados indevidamente, sem
observar os requisitos formais do Código Processual no seu artigo 784.
7º As Multas aplicadas sem prévia notificação, sem respeito ao contraditório, fora do
estipulado pelo Código Civil ou até mesmo sem previsão na Convenção Condominial.
Esses foram os erros mais comuns, no entanto não se esgotam nessas
possibilidades.
A junção do Conflito entre as Normas e o despreparo dos Gestores dos
condomínios resultam em Ambientes Condominiais conflituosos, envoltos a
Insegurança Jurídica, colaborando com a superlotação do Judiciário.
Porém vale apontar que diante desse cenário de Insegurança Jurídica, é
salutar um olhar sobre o oposto dessa situação, que seria os Princípios da
Legalidade e a Segurança Jurídica. E sobre esse tema, existe a complexidade
enfrentada pelo legislador para alcançar esses princípios, sobretudo diante do
terreno conflituoso que se instala os Condomínios Edilícios e suas relações.
Nesse sentido (Olney Queiroz Assis, 2016, p. 189) descreve:
Diante de um horizonte ampliado em possibilidades, a doutrina tem dificuldades em
estabelecer com precisão os limites da legislação infraconstitucional com a qual a
liberdade dos particulares deve se conformar. A imprecisão em relação a esses limites
provoca o aumento das incertezas e gera insegurança. Ainda que esses limites sejam
mais ou menos especificados nos princípios e normas constitucionais, as incertezas e a
insegurança permanecem porque sempre subsistem para o legislador
infraconstitucional várias possibilidades de escolha. Assim, diante de várias alternativas
possíveis, não há como estabelecer com exatidão a alternativa a ser escolhida pelo
legislador.
Esse entendimento apontado vai ao encontro das decisões jurisprudenciais
elencadas abaixo.
Algumas priorizam a legislação, outras firmam o entendimento baseado na
Convenção Condominial, mas todas elas observam as formalidades dos atos
de gestão condominial exigidos na Lei.
1º Assembleia anulada por não convocação de todos os condôminos
A não convocação da totalidade dos condôminos para assembleia geral extraordinária
deliberativa contraria a convenção do condomínio e a própria legislação material civil:
art. 1.354 do CCB – a “assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não
forem convocados para a reunião”.
APELAÇÃO CÍVEL. ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. NÃO COMPROVAÇÃO
DA CONVOCAÇÃO DA TOTALIDADE DOS CONDÔMINOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA
DE PROCEDÊNCIA. 1. A não convocação da totalidade dos condôminos para assembleia
geral extraordinária deliberativa contraria a convenção do condomínio e a própria
legislação material civil: art. 1.354 do CCB – a assembleia não poderá deliberar se todos
os condôminos não forem convocados para a reunião 2. A questão da relevância do
tema que estava em pauta não permite a elisão da violação à regra de que os
condôminos sejam ao menos convocados para o ato de assembleia, para que possam
exercer o direito de deliberação. APELAÇÃO CÍVEL DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº

70080901010, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mylene
Maria Michel, Julgado em 23/05/2019).(TJ-RS – AC: 70080901010 RS, Relator: Mylene
Maria Michel, Data de Julgamento: 23/05/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de
Publicação: Diário da Justiça do dia 28/05/2019)
2º Assembleia é anulada por irregularidade nas procurações.
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONDOMÍNIO. ANULAÇÃO DA ASSEMBLEIA ORDINÁRIA.
CONDÔMINOS AUSENTES. AUSÊNCIA DA APRESENTAÇÃO DA PROCURAÇÃO PELOS
SEUS REPRESENTANTES. IRREGULARIDADE NA LAVRATURA DA ATA. RECURSO
CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Insurge-se o réu contra a sentença
que anulou a assembleia ordinária e os efeitos dela decorrentes, reunião realizada em
30/06/2018, no Condomínio do Bloco C, da Quadra 407. Defende, em síntese, a legalidade
do ato realizado. Dispõe o art. 33º, da Convenção do Condomínio de que tratam os autos,
que é lícito o condômino fazer-se representar nas Assembleias, por procurador com
poderes especiais, desde que não seja o próprio síndico ou membro do Conselho
Consultivo, bem como seus respectivos parentes até o terceiro grau. (id 6446094-30). Na
hipótese em apreço, a autora pleiteou a anulação da assembleia, sob o argumento que
os Srs. José Augusto de Souza, Josielson Souza e Felipe Neto Barbosa não são os
legítimos proprietários das respectivas unidades e, portanto, deveriam ter apresentado
procuração específica para participarem da reunião É ônus do réu demonstrar fato
impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora (art. 373, II, do CPC). Na
hipótese em apreço, caberia a ré demonstrar a inexistência das irregularidades indicadas
pela autora, todavia não refutou, de forma inequívoca, por meio de provas, as alegações
da demandante. Caberia à recorrente comprovar que os mencionados moradores eram
proprietários do imóvel, ou possuíam procuração destes. Entretanto, somente logrou
êxito em provar a propriedade do condômino Sr. Felipe, do apartamento 206 (id 6446165-
2). Com relação aos Srs. Jose Augusto e Josielson, não o fez. Noutro giro, também se
mostra desprovida de qualquer evidência, a tese da recorrente de não ter havido
irregularidade no momento da votação, porquanto não teriam sido computados os votos
do Síndico e do Sr. Josielson. De uma simples leitura da Ata da Assembleia, observa-se
o uso das expressões: Por maioria, a Assembleia então o reajuste em R$ 50 reais a taxa
extra? (SIC),? Foi também decidido pelos presentes? A Assembleia decidiu que as
contas seriam aprovadas? A Assembleia aprovou o nome? Não se pode inferir, por tais
expressões, se foram, ou não, computados os votos retro mencionados. Era dever da
recorrente fazer constar de forma discriminada o voto de cada morador presente na
assembleia, porém tal informação não consta da ata do concílio. Resta evidente,
portanto, a verossimilhança dos fatos narrados pela autora, a ensejar a anulação da
Assembleia, devendo ser mantida na integra a sentença vergastada. Recurso conhecido
e improvido. Sentença mantida. Condenado a recorrente ao pagamento das custas e dos
honorários advocatícios fixados em R$ 400,00 (quatrocentos reais), por apreciação
equitativa, na forma do art. 85, § 8º, do CPC. 11. A súmula de julgamento servirá de
acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.º 9.099/95.(TJ-DF 07333179820188070016 DF
0733317-98.2018.8.07.0016, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Data de
Julgamento: 06/02/2019, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal,
Data de Publicação: Publicado no DJE : 13/02/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
3º Anulação em Cláusula, Erro Formal, Matéria de Convenção sendo tratada por
Regimento Interno. Também há erro no tocante a proibição do animal por si só, sem
análise do caso concreto. Simples proibição, fere direito de propriedade.
TUTELA DE URGÊNCIA – Condomínio – Ação anulatória das cláusulas do Regimento
Interno que preveem a proibição de animas de médio porte, bem como a circulação de
animais de pequeno porte pelo chão, nas dependências do condomínio – Pretensão dos
autores de suspensão da notificação enviada pelo réu para retirada do seu animal de
estimação (cachorro de médio porte) do condomínio no prazo de uma semana, bem
como da proibição de circulação dos animais pelo chão – Relevância da argumentação e

possibilidade de dano irreparável ou de difícil reparação – Reconhecimento apenas no
tocante à determinação de retirada do animal – Deferimento, em parte, da tutela
provisória de urgência, para suspender essa determinação – Medida provisória que
melhor preserva os interesses em conflito até que estejam reunidos todos os elementos
necessários para a segura solução da controvérsia – Recurso provido em parte.(TJ-SP –
AI: 20537248920178260000 SP 2053724-89.2017.8.26.0000, Relator: Sá Duarte, Data de
Julgamento: 24/04/2017, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/04/2017)
4º Assembleia anulada por erro formal, ausência de comprovação de ¼ das Assinaturas.
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CIVIL – DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA DE
CONDOMÍNIO – CONVOCAÇÃO POR ¼ DOS CONDÔMINOS – NÚMERO INSUFICIENTE DE
ASSINATURAS – NEGOU-SE PROVIMENTO. 1. Não se admite a convocação de assembleia
por condôminos em número inferior à previsão constante da Convenção de Condomínio.
2. Negou-se provimento ao agravo de instrumento. (TJ-DF 20160020244884 0026313-
70.2016.8.07.0000, Relator: SÉRGIO ROCHA, Data de Julgamento: 01/02/2017, 4ª TURMA
CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 10/02/2017 . Pág.: 317/323)
5º Anulação de Multa, sem observância da ampla defesa.
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA APLICADA AO CONDÔMINO POR
INFRAÇÃO DOS DEVERES PREVISTOS EM CONVENÇÃO. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO RÉU. APLICAÇÃO DA
MULTA POR INFRAÇÃO QUE NÃO OBSERVOU REGULAMENTO INTERNO DO
CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PRÉVIA ADVERTÊNCIA ESCRITA. CONTRADITÓRIO E
AMPLA DEFESA NO ÂMBITO ADMINISTRATIVO NÃO VIABILIZADOS. MULTA NULA.
SENTENÇA MANTIDA. Apelo improvido. (TJ-SP 10550854420168260114 SP 1055085-
44.2016.8.26.0114, Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 27/09/2017, 34ª Câmara
de Direito Privado, Data de Publicação: 01/10/2017)
6º Nulidade de pretensão de execução de títulos condominiais sem observância da
instrumentalidade do Título.
CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-
EXECUTIVIDADE. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA O
PROCESSAMENTO. ACOLHIMENTO. RECURSO PROVIDO. Nos termos do artigo 784,
inciso X, do CPC-2015, constitui título executivo extrajudicial o crédito referente às
contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na
respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente
comprovadas. No caso em exame, não restou demonstrada a aprovação assemblear dos
valores cobrados, de onde advém a constatação de que não se encontra configurada a
liquidez, desautorizando o reconhecimento da eficácia executiva.(TJ-SP – AI:
20447948220178260000 SP 2044794-82.2017.8.26.0000, Relator: Antonio Rigolin, Data de
Julgamento: 27/06/2017, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2017)
Como já fora mencionado nesse artigo e em vários outros textos que escrevo,
não cabe mais amadorismo na função do Síndico, o Código Civil 2002 em seu
“CAPÍTULO VII Do Condomínio Edilício”, é norma suficiente para manter a
Segurança Jurídica nos ambientes Condominiais, o problema não está na
legislação, e sim na falta de descumprimento da mesma.
O problema também não passa pela regulamentação da profissão do síndico
ou não, aliás, o que regulamenta essa atividade esta exposto mais
precisamente no artigo 1348 do Código Civilista.
O fator expoente das nulidades por erro de formalidade nos ambientes
condominiais se dá pela falta de Assessoria Jurídica Especializada, pela pratica

jurídica de profissionais que não são advogados, o que inclusive contribui para
a falta de ética entre profissionais que atuam no Universo Condominial.
Questões Jurídicas são responsabilidade dos Advogados.
Construção, Manutenção, Reformas, e Inspeção Predial é responsabilidade
dos Engenheiros e ou Arquitetos quando for o caso.
Contabilidade dos contadores.
Entre outras especialidades exigíveis na Gestão de um Condomínio.
A segurança jurídica nesses ambientes depende totalmente de um novo prisma
por parte dos Gestores Condominiais, de que eles precisam pôr em prática a
norma aplicada a sua atividade, sobretudo o múnus do artigo 1348 § 2 do
Código Civil.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
§2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo
disposição em contrário da convenção.
Ou seja, é um direito e um dever do Sindico diligenciar funções no qual ele não
tem especialidade, com certeza, nesse caso, passar as questões Jurídicas de
um Condomínio para um Advogado Especializado na área é o melhor caminho
para diminuir os erros de formalidade dos atos e de Gestão.

Dr. MIGUEL ZAIM, possui GRADUAÇÃO em DIREITO pela Universidade de Cuiabá , UNIC em Cuiabá-MT, Brasil (1994). DOUTORADO em CIÊNCIAS JURÍDICAS SOCIAIS pela UMSA – Universid Del Museo Social Argentino, Argentina (2017).

Bibliografia
Lopes., J. B. (2003). Natureza Jurídica da Convenção de Condomínio, aspectos controvertidos
do novo código civil. São Paulo: Revista dos Tribunais.
Olney Queiroz Assis, V. F. (2016). Manual de Direito Condominial , uma abordagem
interdisciplinar. São Paulo: YK.

CÓDIGO CIVIL DE 2002

CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

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Miguel Zaim

Convenção, de Minuta a Ato Constitutivo do Condomínio

Publicado

Para falarmos de Minuta da Convenção Condominial é extremamente
necessário abordarmos a Assembleia de Instalação do Condomínio, que é o
momento ideal para a análise e a atualização desse documento.
Normalmente e erroneamente especialistas dão maior evidência as
Assembleias Ordinárias e Extraordinárias, no entanto a Assembleia de
Instalação é de fato um marco na vida do Condomínio, principalmente porque é
nesse momento que as Incorporadoras apresentam a Minuta da Convenção, o
documento mais importante dentro de um Condomínio.
A Lei 4591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias é o primeiro grande estatuto dos Condomínios e da
Construção Civil, em seu texto a mesma determina sua autonomia em face as
Incorporadoras no mercado imobiliário.
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela
presente Lei.
Seguidamente o artigo 32 reza sobre uma relação documental que condiciona
a venda das unidades autônomas a entrega de determinados documentos junto
ao cartório de registro de imóveis. Um desses documentos é a Minuta da
Convenção do Empreendimento, vejamos:
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter
arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de
edificações;
De acordo com o artigo apontado a Minuta da Convenção é um pré-requisito
para comercialização das unidades autônomas, ou seja, é fundamental a
entrega desses documentos por parte da Incorporadora.
Nesse documento deve estar contido todos os requisitos que preenchem as
exigências dos artigos 1.332,1334 e 1351 do Código Civil, porém vale
ressaltar que outros temas também são matéria da Convenção Condominial
principalmente se elas passam por atualizações frequentes.

A práxis é que as Minutas sejam elaboradas respeitando apenas as
formalidades dos artigos supracitados.
Sendo necessário estar contidos como base legal em qualquer Minuta de
Convenção os 9 itens abaixo
1º A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma
das outras e das partes comuns;
2º A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns;
3º A finalidade do Condomínio, se residencial, se comercial ou se mista.
4º O devido registro em cartório para que essa Minuta da Convenção ou até a Convenção
propriamente dita seja oponível contra terceiros.
5º A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
6º A forma de administração do condomínio, se por Sindico Profissional, ou por Sindico
Morador, ou uma Administradora.
7º A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as
deliberações.
8º As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores
9º O regimento interno.
Como já foi dito acima, essa é a base legal de uma Minuta de Convenção e de
uma Convenção Condominial, no entanto é necessário que demais regras
acerca das especificidades do Condomínio sejam expostas no texto desses
documentos.
Cada condomínio possui um perfil, econômico, social, cultural e geográfico, por
isso é salutar agregar outros requisitos na Minuta realizada pela incorporadora,
e um dos momentos ideais para fazer essas modificações é na Assembleia de
Instalação.

Nesse sentido Rubens do Carmo Elias Filho explica muito bem a importância
de a Convenção condominial estar de acordo com as especificidades do
Condomínio. (Filho, 2012, p. 86)
Os instrumentos de instituição, especificação e convenção de condomínio precisam
refletir a essência da estrutura edilícia, contemplando normas que atendam ao perfil de
cada estrutura edilícia. Tratando-se de ponto de convergência de interesses privados e
comuns, cuja coexistência harmônica decorrerá da sua forma de administração e da
disciplina do uso das áreas e serviços comuns, tais regras deverão ser objeto da
Convenção de Condomínio, normas interna corporis, de obediência obrigatória por
todos os seus ocupantes. Não é suficiente que a convenção de condomínio
simplesmente cumpra o disposto nos arts.1.332 e 1.334 do Código Civil de 2002, mas
sim se aprofunde em critérios e formas de administração que se adequem à
modalidade do condomínio edilício, sem se olvidar, outrossim, que as normas ―jamais
poderão perder de vista as leis editadas pelo poder público, cuja obediência se impõe
pelo princípio da ordem pública sobre as deliberações privadas.
Posto que considerada ‗a lei interna do condomínio‘, a convenção não deve ser
interpretada e aplicada isoladamente, mas deve guardar harmonia com a Constituição
Federal e com a legislação infraconstitucional.

O grande problema se dá durante a Assembleia de Instalação, quando os
Condôminos aprovam o texto da Minuta, feita pela construtora, respeitando as
exigências do Código Civil, genérica e distante do perfil do condomínio,
desatualizada com as demandas jurídicas que norteiam esse universo
condominial.
Dificilmente encontra-se Convenções Condominiais de acordo com o novo
posicionamento do STJ sobre animais em Condomínio, ou em consonância
com os novos entendimentos acerca dos condôminos inadimplentes.
Existe muitas críticas em relação as Convenções Condominiais desatualizadas,
o grande problema é que erroneamente, por falta de conhecimento justificam
alguns erros lançando o raciocino de que esses documentos são realizados
pelas Incorporadoras. A verdade é que a Minuta da Convenção é feita pela
Incorporadora, e existe um momento onde ideal para que esse texto seja
atualizado e personalizado de acordo com o condomínio e os condôminos que
ali irão morar, e esse momento é a Assembleia de Instalação.

A falta de informação e de Assessória Jurídica especializada durante a
Assembleia de Instalação pode resultar em sérios conflitos futuros. Pela
complexidade e importância deste documento, se faz necessário o
acompanhamento de um advogado especialista em Direito Imobiliário ou
Condominial durante a Assembleia de Instalação, e posteriormente
assessorando o Condomínio em relação as Normas Internas, mesmo porque,
esses documentos, principalmente a Convenção Condominial deve estar em
conformidade com as Leis Federais, Estaduais e Municipais.
Outra questão muito relevante é que na maioria das vezes essas Minutas são
escritas como já foi dito, de maneira genéricas pelas construtoras, usando
como base a Lei 4591/94 que em grande parte já fora revogado pelo Código
Civil de 2002.

De acordo com os Roll das exigências do Código Civil 2002 podemos
apontar como sugestão alguns assuntos que deveriam fazer parte do
texto de uma Convenção Condominial moderna e eficiente.
1º Sobre a finalidade do Condomínio, se residencial, se comercial ou se mista. Essa é uma
questão que deve ser bem debatida entre os moradores na hora da aprovação da Minuta da
Convenção. Um bom exemplo sobre a importância da finalidade é o AIRBNB, que ainda não foi
regulamentado, e a tendência dos tribunais passar essa responsabilidade para a Convenção
Condominial, é ideal que os moradores deixem no texto da Convenção de forma explicita se
vão admitir a locação por temporada e se sim, quais serão as regras impostas. Ademais, é
comum condomínios estritamente residenciais que admitem práticas de determinados
comércios, resultando em ações judiciais por parte daqueles condôminos que não concordam
com a pratica.

2º A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Esse é outro assunto que o
código civil autorizou que a convenção regulamente. Vejamos:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I –a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

A práxis é que o calculo dessas despesas seja feito em relação ao cálculo aritmético da fração
ideal, nesse caso, as coberturas ou térreos que tem o metro quadrado das áreas privadas
maiores que os demais acabam pagando por cotas condominiais maiores, mesmo que o uso
dos serviços comuns ordinários sejam idênticos aos demais apartamentos. Se estamos falando
de condomínios onde alguns serviços são individualizados, como a água, e o gás, então
porque usarmos a fração ideal como base de calculo se podemos usar o calculo baseado no
uso do serviço? É importante ser feito uma análise entre os moradores com Assessoria Jurídica
a esse respeito pois há muitas lides nos judiciários solicitando que o calculo dessas despesas
seja feito com base em Principio-os Constitucionais da Razoabilidade, Proporcionalidade e
Vedação do Enriquecimento Ilícito.
3º A forma de administração do condomínio, se por Sindico Profissional, ou por Sindico
Morador, ou uma Administradora, esse item é muito importante pois de acordo com o código
civil o Síndico pode deliberar algumas funções administrativas. Esse é o texto do artigo abaixo:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de
representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia,
salvo disposição em contrário da convenção.

Dentro dessas deliberações é de extrema importância que o Síndico ou a Administradora
tenham Acessória Jurídica e de Engenharia Civil permanentemente ou regular, um Advogado
Especialista para atender as demandas jurídicas em relação a toda legislação e formalidades
que envolve o Universo Condominial, e um Engenheiro Civil para trabalhar com planos de
manutenção e prevenção predial do Condomínio, seguindo as normas da ABNT, e também as
exigências de demais normas, aliás, o plano de manutenção e inspeção predial de um
condominial e as normas da ABNT devem estar descritas no próprio texto da Convenção
Condominial.
As principais normas da ABNT que estabelecem os requisitos mínimos para gestão e
manutenção das Edificações são:
ABNT NBR 5674 – Que estabelece os requisitos do sistema de gestão de manutenção de
edificações.
ABNT NBR 14037 – Que estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação
dos conteúdos do Manual de Uso, Operação e Manutenção das edificações, elaborado e
entregue pelo construtor e/ou incorporador ao condomínio por ocasião da entrega do
empreendimento.

ABNT NBR 15575 –Que estabelece e avalia os requisitos e critérios de desempenho que se
aplicam às edificações habitacionais, tanto como um todo quanto como de forma isolada para
um ou mais sistemas específicos.
ABNT NBR 16280 –Que estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de controle de
processos, projetos, execução e segurança a serem adotados na execução de reformas em
edificações.
O numero de acidentes e tragédias envolvendo condomínios é cada vez maior, existe um
índice do IBAPE nacional que diz que grande parte dos acidentes envolvendo condomínios, e
da depreciação dessas construções se dão por falta de manutenção predial adequada por
parte do Síndico, normalmente as Convenções Condominiais são mudas a esse respeito.
Uma Convenção Condominial que não tenha em seu texto um projeto sobre manutenção, e
reforma tanto das áreas internas quanto externas dos apartamentos é no mínimo negligente.
4º A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as
deliberações. Esse item é importantíssimo, pois devem estar claras na Convenção Condominial
todas as formalidades que envolvem os atos administrativos de um condomínio, como por
exemplo a forma de Convocação das Assembleias Condominiais, é exigível total cumprimento
dessas formalidades, afim de evitar nulidades de atos. Atualmente vivemos a Quarta revolução
Industrial, onde as Inteligência artificial está contida em muitos segmentos sociais, e com
certeza dentro dos condomínios, dificilmente se vê uma Convenção onde já está previsto a
comunicação por grupos de whats up, que admitem a convocação para assembleia por essa
via, ou até mesmo por e-mail, no entanto sabemos que hoje aplicativos de conversa e e-mail
são a forma de comunicação utilizada por boa parte da sociedade Qualquer ato administrativo
dentro de um condomínio que é envolto a formalidades e que não tem essas respeitadas pode
ser um ato nulo de pleno direito.
5º As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores. A convenção condominial
deve ter clara em seu texto o respeito ao contraditório e a ampla defesa do condômino,
qualquer multa enviada a um condômino que não tenha sido previamente notificado e garantido
o seu direito de defesa pode ser perfeitamente anulável juridicamente, um condomínio deve ter
esse procedimento de aplicação de multas e regras dentro de Princípios Constitucionais como
os que já foram ditos, e demais princípios que são exigíveis em toda legislação Brasileira.
Porque não seriam nas Convenções Condominiais?
6º O regimento interno, é um texto que deve estar contido na Convenção Condominial, porém
que tutela assuntos próprios, sobre regras de conduta, é um código de convivência, que possui
elementos que regularizam o convívio entre as pessoas, a forma como será utilizada a
propriedade em comunidade. A grande questão se dá quando o texto do regimento interno e o
da Convenção condominial se misturam, ou seja, quando em uma norma possui regras que
não são de sua competência, isso pode gerar nulidades em uma serie de atos, prejudicando a
gestão dos conflitos no condomínio.

7º Outro item que pode estar contido no texto de uma Convenção Condominial é a Cláusula
Compromissória Arbitral. A Cláusula Compromissória Arbitral é um excelente instrumento
pacificador dentro dos Condomínios, capaz de fazer com que a gestão e a Administração
Condominial sejam de fatos eficazes e eficientes. É necessários que todos os profissionais
envolvidos na Administração de um condomínio, bem como os seus moradores tenham um
maior conhecimento e entendimento a respeito dos benefícios da Mediação e Arbitragem, tão
salutar a resolução de lides condominiais, desafogando o judiciário, proporcionando com
mais celeridade essas resoluções, favorecendo de maneira eficaz a Justiça almejada, e
maior estabilidade nas relações Condominiais. Já é comum que Convenções Condominiais
em outros países admitam a Mediação e Arbitragem. Atualmente existem Câmaras privadas
de Conciliação, Mediação e Arbitragem que lidam com questões Condominiais.
Como pode ser observado nos sete itens. sugeridos acima, a confecção de um
texto com tanta importância como uma Convenção Condominial não pode estar
limitada apenas no Roll Elencados nos Artigos do Código Civil, mas sim
deliberar sobre assuntos que fazem parte ou poderão fazer da realidade
daquela pequena comunidade e suas necessidades.
A Convenção Condominial é o documento mais importante dentro de um
Condomínio, todos os Advogados envolvidos no Direito Condominial, bem
como os Síndicos e Administradoras sabem sua força normativa.
Atualmente o judiciário vem se deparando com conflitos que seriam facilmente
resolvidos entre moradores e Condomínio se a Convenção Condominial
propiciasse uma norma clara, eficiente e eficaz. É comum condôminos levarem
ao Judiciário Lides a apenas o texto da Convenção seria o suficiente para
tutelar.
Do contrário o mais comum é que a Convenção Condominial seja incapaz de
resolver os conflitos condominiais justamente por serem documentos eirados
de flagrante ilegalidade, ou incompatibilidade com a legislação superior, bem
como possuírem vícios relativos aos aspectos formais de convocação de
assembleia ou quórum.
Arnaldo Rizzardo, esclarece que:
“a convenção constitui a lei interna do condomínio, que é adotada para reger as relações
de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta
individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que
todos ficam sujeitos, mais especificamente é o ato normativo interno do microssistema

do condomínio aprovado pela vontade dos condôminos, em assembleia, destinando-se a
regular as relações ente os condôminos, mas estendendo-se a sua aplicação a terceiros
que frequentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades”. (Rizzardo, 2014)
Os problemas relativos à falta de Assessória Jurídica adequada em relação as
Convenções Condominiais tem gerado um posicionamento por parte de
Especialistas em Direito Condominial e Imobiliário, sobre a necessidade do
visto do Advogado na confecção desse documento.
De fato, a falta de acessória jurídica correta e de esclarecimento aos
Condôminos e Síndicos, principalmente durante a Assembleia de Instalação,
em relação a aprovação da Minuta da Convenção sem fazer devidas
atualizações pode causar uma sorte de problemas futuros, onde as
Convenções Condominiais tornam-se impraticáveis.
Nesses casos Síndicos, Administradoras e Condôminos tornam-se sujeitos de
uma pequena sociedade problematizada desde o início, onde a Convenção
Condominial é um texto incapaz de resolver os conflitos ali instalados.
É necessário levar em consideração que existe um lapso temporal entre o
lançamento da Incorporação Imobiliária e a entrega do empreendimento pronto,
quando os proprietários poderão de fato fazer a imissão na posse do bem, esse
lapso temporal é o suficiente para que algumas leis eu entendimentos
jurisprudenciais acerca da legislação imobiliária e condominial aconteça, ou
seja, a Minuta Condominial passa a ser uma Convenção Condominial
atualizada as realidades daquele condomínio especifico, a manifestação das
vontades dos seus proprietários, e de acordo com as legislações vigente na
data, deste modo é fundamental a participação de um advogado especialista
em Direito Condominial para atualizar esse documento.
Lembrando que para atualização dessa Minuta, bem como demais atualizações
que virão a ser feitas será necessário o quórum de 2/3 dos Condôminos, é o
que diz o artigo 1351 do Código Civil
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária,
depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº
10.931, de 2004)

A Assembleia de Instalação é um marco inicial na vida do Condomínio, nesse
momento elege-se o Síndico, a Administradora se for o caso, os respectivos
Conselhos, demais profissionais contratados para administração do
condomínio, a previsão orçamentaria para estipulação da Quota Condominial, e
demais providências
Após a Assinatura da Ata nessa Assembleia, considera-se o Condomínio
Instituído, quando poderá requerer o número de inscrição no CNPJ (Cadastro
Nacional da Pessoa Jurídica), contratar funcionários, abrir conta bancária, entre
outras providências.
Em relação a Convenções Condominiais desatualizadas eu em discordância
com a legislação podemos elencar alguns textos jurisprudenciais com esse
entendimento.

Em relação a Cláusula Abusiva na Convenção: Nesse caso o recurso de
apelação julgou procedente o pedido para anular clausula de convenção
condominial, colocada de forma unilateral pela construtora, que causa
benefícios somente a ela, e que fere princípios constitucionais.
CONDOMÍNIO. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO.
Destinada a suprir as despesas da comunidade condominial, cada um de seus membros tem
de arcar com sua cota-parte, mostrando-se totalmente contrária ao princípio da isonomia e da
boa-fé a conduta da construtora requerida, que se aproveitando da possibilidade de elaborar
unilateralmente a minuta da primeira convenção condominial, faz inserir cláusula que lhe
beneficia em detrimento de todos os demais proprietários, isentando-se, em causa própria, de
boa parte do valor das quotas condominiais. Sentença mantida. Recurso desprovido, com
majoração da verba honorária nos termos do art. 85 § 11 do CPC. (TJ-SP
10013567920168260510 SP 1001356-79.2016.8.26.0510, Relator: Felipe Ferreira, Data de
Julgamento: 10/05/2018, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/05/2018)
Em relação ao inadimplemento: Sentença deixa claro a invalidade da
Convenção Condominial que contraria legislação em vigor. E argumenta que.
embora as decisões em assembleia tenham caráter soberano, não se admite a
utilização de práticas abusivas ou o exercício arbitrário das próprias razões
para obrigar os devedores condominiais a adimplir com suas obrigações por

serem contrárias ao Estado Democrático de Direito. Há mecanismos legais e
céleres para se promover essa cobrança.
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. TAXAS
CONDOMINAIS. INADIMPLEMENTO CONVENÇÃO. ASSEMBLEIA. DECISÃO. CORTE NO
FORNECIMENTO DE ÁGUA. IMPOSSIBILIDADE. EXERCÍCIO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS
RAZÕES. PRECEDENTES. 1. Nos termos dos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, a
convenção constitui a lei interna do condomínio edilício e suas prescrições têm força de norma
cogente. Logo, na convenção condominial poderão ser estabelecidas regras de convivência
com força normativa, podendo limitar direitos individuais em benefício do interesse coletivo,
desde que não contrariem a legislação em vigor. 2. O art. 784, VIII do CPC/2015 estabelece
que as taxas e as despesas do condomínio são títulos executivos extrajudiciais, podendo o
credor executá-las sem necessidade de anterior ajuizamento de ação de conhecimento. 3.
Embora as decisões em assembleia tenham caráter soberano, não se admite a utilização de
práticas abusivas ou o exercício arbitrário das próprias razões para obrigar os devedores
condominiais a adimplir com suas obrigações por serem contrárias ao Estado Democrático de
Direito. Há mecanismos legais e céleres para se promover essa cobrança. Precedentes deste
Tribunal. 4. Julgado o mérito do agravo de instrumento, fica prejudicado o agravo interno
interposto contra a decisão que indeferiu o pedido efeito suspensivo ao recurso. 5. Agravo de
instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (TJ-DF 20160020443605
0046892-39.2016.8.07.0000, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento:
02/02/2017, 8ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 09/02/2017 . Pág.: 375)

Em relação a restrição de direitos dos condôminos: Sentença anula
cláusula de convenção condominial por considerar a mesma em
desconformidade com legislação vigente. Argumenta que as regras instituídas
em convenção somente podem ser desconstituídas por outra decisão soberana
da própria Assembleia ou por decisão judicial, caso haja flagrante ilegalidade. A
vedação de acesso dos condôminos aos hidrômetros revela-se irrazoável e
ilegal por violar direito individual, cabível, no caso, a intervenção do Judiciário
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONDOMÍNIO. NULIDADE. CLÁUSULA DE RESTRIÇÃO DE
CONDÔMINO AO HIDRÔMETRO. VIOLAÇÃO. DIREITO. MULTA. EXCLUSÃO. SENTENÇA
REFORMADA EM PARTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Recurso
próprio, regular e tempestivo. 2. Recurso interposto pelo condomínio réu em que alega que a
cláusula restritiva, ao invés de prejudicar os interesses do autor, ora recorrido, objetiva garantir
sua segurança e a dos demais condôminos. Sustenta que a limitação aos hidrômetros
desacompanhada de pessoal técnico especializado em nada interfere no direito constitucional
de petição, que efetivamente pode ser exercido, mesmo sem o acesso. Requer a reforma da

sentença para manter a cláusula 24º ?J? da Convenção Condominial. 3. Cinge-se a
controvérsia quanto à legalidade de cláusula prevista em Convenção de Condomínio que
preconiza ser vedado: ?J) Manusear, sob qualquer pretexto, chaves, registros, quadros de luz,
medidores de gás, porteiro eletrônico e demais peças e instrumentos das instalações de água,
esgoto, luz, telefone, gás e outras, que existam no Condomínio, bem como acessar a casa de
máquinas dos elevadores, casas de bombas d´água, caixas d´água e lajes da cobertura. O
acesso a qualquer destas dependências e/ou instalações, só poderá ser feito, quando
necessário, por profissionais habilitados, precedida de autorização do síndico.? 4. A sentença
declarou a nulidade da aludida cláusula e condenou o recorrente a permitir o acesso do
recorrido ao hidrômetro, acompanhado por um de seus funcionários, a partir do trânsito em
julgado da decisão, sob pena de multa no importe de R$ 200,00 (duzentos reais), a cada
recusa injustificada. 5. Com apoio no art. 1333 do Código Civil, a convenção condominial,
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se desde logo,
obrigatória, poderá estabelecer regras de convivência com força normativa, podendo limitar
direitos individuais em benefícios do interesse coletivo, desde que não contrariem legislação
em vigor. 6. As regras instituídas em convenção somente podem ser desconstituídas por outra
decisão soberana da própria Assembleia ou por decisão judicial, caso haja flagrante
ilegalidade. 7. A vedação de acesso dos condôminos aos hidrômetros revela-se irrazoável e
ilegal por violar direito individual, cabível, no caso, a intervenção do Judiciário. 8. A nulidade da
cláusula 24ª, alínea?j?, da Convenção de Condomínio do St. Régis Special Residence é
medida que se impõe, a fim de permitir a qualquer condômino o acesso a qualquer das
instalações do edifício, desde que acompanhado de algum funcionário do condomínio,
conforme determinado em sentença. 9. Uma vez que o ingresso às instalações deve se ajustar
ao horário e disponibilidade de funcionários do condomínio, devendo ser considerado,
inclusive, o difícil acesso às devidas instalações, que se encontram na laje da cobertura do
edifício, a aplicação da multa poderia ensejar distorções indesejáveis, pois, diante da
interpretação subjetiva de cada um, eventual recusa para acesso ao local em horário
inoportuno, poderia ser interpretada como justificada ou não para o condômino solicitante. A
aplicação da multa não se mostra razoável, devendo ser excluída. 10. Sentença reformada em
parte, tão somente, para excluir a aplicação da multa, mantendo-se, no mais, os demais termos
da r.sentença. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sem condenação em
custas processuais e em honorários advocatícios (art. 55, Lei 9099/95). 11. A súmula de
julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei 9099/95).(TJ-DF 07018333120198070016 DF
0701833-31.2019.8.07.0016, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento:
13/06/2019, 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de
Publicação: Publicado no DJE : 01/07/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Em relação a animais em Condomínio: A jurisprudência apontada abaixo tem
o entendimento de que a norma do condomínio não pode impor regras de
proibição para animais de acordo com o seu tamanho, e sim considerar o

direito de vizinhança que aponta questões relativas a saúde, o sossego e a
segurança dos moradores.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO. CRIAÇÃO DE ANIMAL DE GRANDE PORTE.
PROIBIÇÃO. NORMA INTERNA E SUA RELATIVIZAÇÃO. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA.
CONGRAÇAMENTO ENTRE OS DIREITOS INDIVIDUAIS E COLETIVOS. CÃO DE CONDUTA DÓCIL.
SOSSEGO, SALUBRIDADE E SEGURANÇA PRESERVADOS. APELO PROVIDO. 1. A permanência
de um animal em um prédio só pode ser proibida se houver violação do sossego, da
salubridade e da segurança dos condôminos (art. 1.336, IV, Código Civil). No ponto, invoca-se
o clássico paradigma dos três S, para "uma devida eficiência de análise do caso concreto ao
desate meritório". 2. Doutrina de Flávio Tartuce e José Fernando Simão, sustenta: "…sendo
expressa a proibição de qualquer animal, não há que prevalecer a literalidade do texto que
representa verdadeiro exagero na restrição do direito de uso da unidade autônoma, que é
garantido por lei (art. 1.335, I, do CC e art. 19 da Lei nº 4.591/1964) (…), valendo o
entendimento pelo qual se deve afastar a literalidade da convenção para a análise do caso
concreto". 3. Assim, "se o cão não traz qualquer insegurança aos moradores, seja de ordem
física ou de ordem psicológica, não viola o sossego e não se mostra nocivo, inexiste razão
alguma para que a norma seja interpretada restritivamente tão só pelo fato de o mesmo ser de
grande porte". Se assim não fosse, o portador de deficiência visual ficaria proibido de ter em
sua companhia no edifício seu cão-guia. 4. Tem-se presente, outrossim, conhecida alegoria do
domador de ursos, sempre citada pela jurista Giselda Hironaka e também referida por Luis
Recasens Siches na sua obra "Filosofía Del Derecho", em uma estação ferroviária da Polônia.
Ali era expressamente proibido o acesso de cães e nada referido ao acesso de ursos. 5. Em
ser assim, deve haver, na estimação da norma, uma devida congruência entre meios e fins,
para que a eficácia da norma exalte a sua própria razão de ser, interpretando-se que a
proibição condominial não se refere a animal de grande e médio porte, mas os de grande e
médio porte que violem o sossego, a salubridade e a segurança dos condôminos. Demais
disso, caberia a indagação: Se o animal fosse pequeno e feroz e causasse risco à segurança,
saúde e sossego, seria permitida a sua manutenção? 6. Demais disso, uma nova compreensão
acerca da proteção jurídica e dos direitos dos animais, avoca estudo recente do jurista
português José Luis Bonifácio Ramos, intitulado "O animal como tertium genus?", onde ele
defende que o animal não pode continuar sendo identificado simplesmente como coisa. 7. Com
efeito, o condomínio pode estabelecer regras limitativas do direito de vizinhança, conforme
autoriza a Lei 4591/64. Entretanto, a regra interna do Condomínio que proíbe a criação de
animais deve ser interpretada teleologicamente, apenas se aplicando quando restar
demonstrado que está ocorrendo perturbação ao sossego, salubridade e segurança dos
demais moradores. 8. Recurso de apelação provido, por maioria, julgando-se procedente o
pedido inicial no alcance de ser permitida a permanência do animal na unidade autônoma do
Condomínio, invertidos os ônus sucumbenciais.(TJ-PE – APL: 710708020108170001 PE
0071070-80.2010.8.17.0001, Relator: Jones Figueirêdo, Data de Julgamento: 25/10/2012, 4ª
Câmara Cível, Data de Publicação: 208)

Analisando os julgados acima podemos identificar de que forma Convenções
desatualizadas podem ser motivo de insegurança jurídica para os condomínios,
e inclusive resultar em consequências financeiras, pois em muitos casos uma
Convenção que contrarie a legislação pode dar causa a dano moral.
Ademais devemos sugerir mais atenção a todos os envolvidos em Assembleias
de Instalação, não deixar apenas a mercê das Incorporadoras, mas sim
convocar uma Assessória Jurídica especializada para acompanhar o ato e
principalmente para prestar todos os esclarecimentos necessários a
atualização da Minuta da Convenção.

Artigo de Miguel Zaim:
Advogado Especialista, Mestrando e Doutor em Ciências Jurídicas e
Sociais, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-MT,
Membro Consultor da Comissão Especial de Direito Condominial no
Conselho Federal da OAB, Diretor Estadual do IBRADIM-MT, e Professor.

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Miguel Zaim

A Razoabilidade e a Proporcionalidade devem ser aplicadas na Quota Condominial.

Publicado

 

O presente artigo tem como objetivo fazer uma análise das Quotas Condominiais a partir da uma visão principiológica, em especifico os Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade, princípios Constitucionais.

Essa analise já tem sido feita em alguns julgados, bem como até onde a Fração Ideal como regra para cobrança das Quotas condominiais resulta em um justo valor.

Essas indagações estão levando ao judiciário lides que buscam uma medida mais equitativa na hora de definir o valor das Quotas condominiais, e por esse motivo o tema tem sido fundamento para decisões polemicas, com argumentações a luz dos princípios constitucionais, trazendo ao debate novos pontos de vistas, resultando em uma realidade que carece de maior segurança jurídica.

De acordo com (Assis, Kumpel, & Peres, 2016, p. 194)os princípios orientam e condicionam, vejamos:

 

“Os princípios constitucionais orientam e condicionam a elaboração das leis, ao estabelecer limites materiais e formas ao poder de legislar. O mesmo ocorre com a elaboração de demais textos normativos como decretos, convenções, e regimentos internos.”

 

Sendo assim é necessário fazer a definição dos dois princípios abordados no presente artigo. Sobe a ótica de Constitucionalistas, nesse caso, em relação ao Princípio da ProporcionalidadeGilmar Mendes (Mendes & Branco, 2018, pp. 331, 332)em sua obra define:

A doutrina identifica como típica manifestação do excesso de poder legislativo a violação do princípio da proporcionalidade ou da proibição de excesso, que se revela mediante contraditoriedade, incongruência e irrazoabilidade ou inadequação entre meios e fins No direito constitucional alemão, outorga-se ao princípio da proporcionalidade ou ao princípio da proibição de excesso qualidade de norma constitucional não escrita. A utilização do princípio da proporcionalidade ou da proibição de excesso no direito constitucional envolve, como observado, a apreciação da necessidade e adequação da providência legislativa. O Tribunal Constitucional explicitou, posteriormente, que “os meios utilizados pelo legislador devem ser adequados e necessários à consecução dos fins visados. O meio é adequado se, com a sua utilização, o evento pretendido pode ser alcançado; é necessário se o legislador não dispõe de outro meio eficaz, menos restritivo aos direitos fundamentais”

 

 

Já em relação ao Princípio da Razoabilidadeo Constitucionalista Fabio Pallaretti Calcine (Calcini, 2003, p. 146)entende da seguinte forma:

 

A razoabilidade é uma norma a ser empregada pelo Poder Judiciário, a fim de permitir uma maior valoração dos atos expedidos pelo Poder Público, analisando-se a compatibilidade com o sistema de valores da Constituição e do ordenamento jurídico, sempre se pautando pela noção de Direito justo, ou Justiça Sob a ótica do princípio da razoabilidade, interpreta-se uma dada circunstância jurídica sob os aspectos qualitativos, tais como, social, econômico, cultural e político, sem se afastar dos parâmetros legais. O Administrador atinge os fins pretendidos pela lei, utilizando-se dos meios adequados, agindo com razoabilidade, ao evocar o bom senso e a prudência em seus atos, de modo que sejam moderados, aceitáveis e desprovidos de excessos.

 

Como aplicar Princípios Constitucionais dentro do tema Quota Condominial? Na verdade, a não aplicabilidade desses princípios é o que dá sentido ao debate, a uma nova forma de analisar uma questão que já estava legalmente sedimentada. Curioso é perceber que em tempos onde falamos da Constitucionalização das Leis, da exigência da observação dos Princípios Constitucionais, o debate em relação as Quotas Condominiais que aparentemente seria justo de acordo com a Fração Ideal é levado a apreciação dos nossos tribunais justamente por questões principiológicas.

Como que uma legislação que vem sido aplicada a anos, aparentemente justa, é colocada à prova? Aquilo que outrora era objeto de segurança jurídica hoje carece de nova análise, justamente pelo ponto de vista principiológico.

A lei nasce dos costumes, e evolui de acordo com a evolução da sociedade.

A legislação é clara em relação ao assunto, porém antes de examinarmos os recentes julgados é jus deixar claro o conceito de Quotas e até mesmo de Fração Ideal.

Nesse sentido Caio Mário da Silva Pereira (Pereira, 2014, p. 99), define a fração ideal:

 

A cada apartamento ou unidade autônoma deve corresponder uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes comuns do edifício. Isto é fundamental no regime da propriedade horizontal, já que resulta esta da fusão indissociável da propriedade exclusiva do apartamento com o condomínio daquelas coisas.

O Código Civilem seu artigo 1.336 inciso I, estabelece que o modo de calcular as despesas condominiais é de acordo com a Fração Ideal, salvo se a Convenção Condominial estipular outra forma.

Art. 1.336. São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Já o artigo 1.334 inciso I do mesmo Código Civilestabelece que a Quota Condominial serve para atender as Despesas Ordinárias e até Extraordinárias do Condomínio.

Art. 1334.

Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

Ou seja, a Quota Condominial é estabelecida o Quantum necessário ao custeio das despesas Comuns do Condomínio, tais como: os funcionários, porteiro, zelador, os serviços, piscineiro e jardineiro, manutenção em elevadores, luz, água, melhorias e benfeitorias estruturais.

O código civil não faz menção detalhada ao significado ou diferenças do que são despesas ordinárias e ou extraordinárias. Porém essas diferenças são apontadas na Lei do Inquilinato no 8.245/91 em seus artigos 22 e 23., que deixa bem diferenciado uma da outra a fim de estabelecer melhor as regras contratuais entre Locador e Inquilino.

Mas o fato é que as Despesas Ordinárias são aquelas para cobrir os gastos e custos de manutenção ordinários das áreas de uso comum.

E as extraordinárias são aquelas que tem relação com investimentos, reformas e melhorias nessas áreas.

É essencial entender o conceito de Fração Ideal e de Quota Condominial para entendermos o objetivo do artigo.

De que forma a cobertura utiliza mais por um mesmo serviço prestado? Qual é o ônus ou o prejuízo que as unidades maiores geram aos Condomínios?

A princípio a ideia é de que os serviços prestados são de forma igualitária para todos, presume-se que todos utilizam em igual condições.

Mas não é assim quando o cálculo é pelo entendimento da Fração Ideal, nesse caso os imóveis maiores pagam uma taxa maior de manutenção.

Acontece que a parte interna desses imóveis é de responsabilidade do proprietário, e as partes externas são aquelas que o uso é igual para todos.

Não seria mais justo dividir de acordo com o consumo e não com o tamanho do apartamento?

Dentro desse contexto temos a Jurisprudência abaixo onde os proprietários de lojas no térreo, com saída independente para rua, pleiteiam um valor de quota mais igualitário, levando em consideração o espaço comum que eles realmente utilizam. Tiveram o recurso parcialmente provido, com votação favorável. No acórdão o Ministro Moura Ribeiro esclarece que:

“A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios”. Recurso especial parcialmente provido.

EMENTA:CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA COM ENTRADA INDEPENDENTE. CRITÉRIO DE RATEIO. CONTRIBUIÇÃO DO CONDÔMINO APENAS NAQUILO QUE EFETIVAMENTE FOR PARTÍCIPE NA DESPESA E NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. DOUTRINA. PRECEDENTE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inaplicabilidade do NCPC neste julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil (REsp nº 722.904/RS, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Terceira Turma, DJ 1º/7/2005). 3. A convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. 4. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. 5. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa. 6. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios. 7. Recurso especial parcialmente provido.(STJ – REsp: 1652595 PR 2015/0193235-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 05/12/2017, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/02/2018)

Ainda com esse entendimento de justa proporcionalidade temos a polemica Jurisprudência do Estado de Minas Gerais onde o desembargador Guilherme Luciano Baeta Nunes em seu acórdão argumenta da seguinte maneira:

“Aos olhos do homem médio, o apartamento de cobertura de um prédio, seja ele de luxo ou modesto, não incorre em despesas ordinárias ou de custeio, entendidas como aquelas direcionadas à manutenção de elevadores, salários de empregados e respectivos encargos, taxa de consumo de água e esgoto, luz das áreas comuns, seguro do edifício, materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico etc., quase 90% maiores do que aquelas demandadas aos apartamentos tipo. Basta imaginar que o serviço prestado pelo porteiro é o mesmo para todos os condôminos, assim também o sendo o serviço da faxineira, do jardineiro, a atividade do portão eletrônico, do elevador e assim por diante. materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico etc., quase 90% maiores do que aquelas demandadas aos apartamentos tipo. V.V: Embora o critério primário de rateio das despesas do condomínio seja o de proporcionalidade às frações ideais (art. 1.336, inciso I, do CPC, e art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64), a prevalência pura e simples desse critério pode levar a situações de desequilíbrio e de ferimento ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil)”.

Ementa: AÇAO DECLARATÓRIA, CONDOMINIO, COBERTURA, RATEIO DE DESPESAS FRAÇAO IDEAL: Nos termos do art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64, salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponder a Fração ideal de terreno de cada unidade. Embora o critério primário de rateio das despesas do condomínio seja o de proporcionalidade das frações ideais (art. 1.336, inciso I, do CPC, e art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64), a prevalência pura e simples desse critério pode levar a situação de desequilíbrio  e de ferimento ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). (TJ-MG – AC: 10024103111126001 MG, Relator: Guilherme Luciano Baeta Nunes, Data de Julgamento: 05/11/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/11/2013)

Embora o argumento do relator tenha sido um aceno a possíveis injustiças, o mesmo não prosperou em sede de recurso porque a perícia constatou que não havia individualização dos serviços de água e gás encanado nesse condomínio, sendo evidente que nesse caso de fato uma propriedade maior utilizaria maior quantidade dos serviços que não são individualizados.

A proposito a individualização dos serviços de gás e água, bem como de outros possíveis serviços, é essencial na hora de exigir judicialmente uma Quota Condominial proporcional ao que de fato é utilizado.

Recentemente a Desembargadora do Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso, Maria Helena Póvoas proferiu uma brilhante decisão que abordou explicitamente a necessidade da aplicação dos Princípios da Razoabilidade e Proporcionalidade, vejamos:

 

Recurso Especial interposto nos autos da Apelação Cível 1013557-2.2016.8.11.0041 Recorrente CONDOMÍNIO RESIDENCIAL EDIFÍCIO AMÉRICA CENTRAL Recorrido ESPÓLIO DE MANOEL GARCIA E OUTRO(S) Vistos, etc. Trata-se de Recurso Especial interposto por Condomínio Residencial Edifício América Central, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela Segunda Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 3563504): “APELAÇÃO CÍVEL – DESPESAS CONDOMINIAIS – RATEIO DAS DESPESAS REFERENTES A UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS E INDIVISÍVEIS DO CONDOMÍNIO – INOBSERVÂNCIA DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – POSSIBILIDADE DE DIVISÃO IGUALITÁRIA ENTRE OS CONDÔMINOS JÁ QUE O FATO DE ESTE POSSUIR ÁREA MAIOR EM NADA ONERA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO – REPETIÇÃO DO INDÉBITO – NÃO ACOLHIMENTO DECISÃO A QUE SE CONFERE EFEITO EX NUNC – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Embora a assembleia dos condôminos seja livre para estabelecer a forma de fixação das cotas condominiais devem ser observados os princípios da razoabilidade e isonomia entre os condôminos. Não se justifica impor pagamento ao condômino que possui fração ideal maior o pagamento de despesas ordinárias referentes as áreas comuns ou indivisíveis em percentual maior quando a utilização de tais áreas é realizada de forma igual e indistintamente por todos, não havendo qualquer serviço diferenciado ao condômino que possui área maior. Conferido efeito ex nunc à decisão não há como acolher pedido de repetição do indébito na forma pretendida. (Apelação Cível 1013557-72.2016.8.11.0041, DESA. MARIA HELENA G. PÓVOAS, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/09/2018, publicado no DJE 01/10/2018).

 

A relatora nesse caso argumentou no sentido de que o fato do proprietário possuir uma área maior, não onera os outros apartamentos em nada, os serviços prestados são os mesmos. A mesma traz a baila os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da isonomia.

A muitas jurisprudências sobre o debate, os entendimentos são divergentes, mas a realidade é que cada vez mais os moradores de coberturas ou de unidades maiores, bem como de unidades que por outros motivos acabam não utilizando os serviços comuns de forma diferenciada dos demais, querem a justa cobrança daquilo que realmente é utilizado, e vão as vias judiciais.

A lei descreve que a convenção condominial pode eleger um outro tipo de divisão de despesas que não seja a Fração ideal, mas caso ela seja muda nesse assunto o entendimento aplicado é o Código Civil, o da fração ideal.

Dificilmente iremos encontrar uma convenção condominial que aborda outro critério, mesmo porque na maioria das vezes essas Convenções são formuladas de forma genérica pelas construtoras, outrossim também seria difícil um Assembleia Condominial que aprovasse uma reforma na Convenção, os interesses desses apartamentos onde as unidades são maiores são sempre a minoria, visto que estamos falando de coberturas ou térreos. Jamais conseguiriam um Quórum capaz de alterar a convenção para mudar esse entendimento.

É preciso que os moradores que se sintam prejudicados vão em busca de mudar essa realidade nas vias judiciais, da forma como tem acontecido. O número de lides a esse respeito já nos coloca diante de uma realidade que pede maior segurança jurídica em relação ao assunto.

Cobrar de acordo com a utilização não é uma inovação ou algo inédito.

De acordo com Rubens Carmo Elias Filho (Filho, 2015, pp. 295,314)podemos verificar no Direito Comparado que outros Países como a Itália leva em consideração com a efetiva utilização, já a França em relação aos serviços e equipamentos coletivos o pagamento é de acordo com a utilidade que esses tem para cada condômino.

Em alguns casos, de forma bem discreta já é possível se deparar com o entendimento da forma Hibrida dos cálculos de Quotas Condominiais, sendo que os valores ordinários divididos pela efetiva utilização, e os valores extraordinários pela fração ideal.

Encontrar uma maneira mais justa da cobrança dessas despesas condominiais sem duvida é salutar e necessário. A fração ideal simplesmente é o calculo que leva em consideração o tamanho da propriedade. É preciso analisar os serviços realmente prestados, analisar os serviços individualizados, enfim, levar em consideração critérios mais apurados, de forma menos genérica e mais equitativa.

Até mesmo porque nosso ordenamento jurídico veda o enriquecimento sem causa, argumento inclusive utilizado naJurisprudência do Estado de Minas Gerais, pelo relator desembargador Guilherme Luciano Baeta Nunes, redação do artigo 884 do Código Civil de 2002.

 

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Sendo assim, se é vedado o enriquecimento ilícito, porque as unidades maiores devem pagar por valores maiores quando os serviços utilizados são os mesmos das unidades menores, alguém está se beneficiando.

É preciso um olhar mais atento sobre esse assunto, nenhuma lei é imutável, a legislação deve acompanhar as transformações sociais.

A Legislação Brasileira vive um momento de efetiva Constitucionalização das Leis, onde os princípios e garantias fundamentais da nossa Constituição Federal estão sendo exigidos, de forma manifesta. Portanto o que se espera é que seja dada uma interpretação mais isonômica na questão Quota Condominial, não engessando apenas no critério fração ideal, fechando os olhos para os Princípios outrora tão mencionados nesse texto, Proporcionalidade, Razoabilidade e Isonomia.

 

Bibliografia

Assis, O. Q., Kumpel, V. F., & Peres, I. H. (2016). Manual de Direito Condominial: Uma abordagem Interdiciplinar.São Paulo: Y K EDITORA.

Calcini, F. P. (2003). O Principio da Razoabilidade: um limitee a discrecionariedade administrativa .Campinas: Millennium.

Filho, R. C. (2015). Condominio Edilicio Aspectos de direito material e processual.São Paulo: Atlas.

Mendes, G. F., & Branco, P. G. (2018). Curso de Direito Constitucional.São Paulo: Saraiva Jur.

Pereira, C. M. (2014). Condominio e Incorporações.Rio de Janeiro : Forense.

www.sindicolegal.com

 

 

Dr. MIGUEL ZAIM:

Possui GRADUAÇÃO em DIREITO pela Universidade de Cuiabá, UNIC em Cuiabá-MT, Brasil (1994). DOUTORADO em CIÊNCIAS JURÍDICAS SOCIAIS pela UMSA – Universid Del Museo Social Argentino, Argentina (2017). Mestrando em Direito Justiça e Desenvolvimento na EDB, Escola de Direito do Brasil -SP. Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental. Cursos de Extensão: Direito Imobiliário, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário. Advogado atuante há mais de 25 anos na Advocacia Contenciosa do Direito Imobiliário e Condominial, participando ativamente de Assembleias Condominiais, bem como realização de Instituição, elaboração de Convenção Condominial e o Regimento Interno de centenas de Condomínios residenciais e comerciais, além de ser advogado de diversos condomínios. Membro Consultor da Comissão de Direito Condominial Federal da OAB, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT. Diretor Estadual do IBRADIM-MT. Professor do Curso Básico para Jurídico e Síndicos do Direito Condominial do QUALIFICAR Condomínios. Professor na escola ESA-OAB/MT. Docente na Faculdade FAAP de São Paulo e Ribeirão Preto. Docente na Faculdade Candido Mendes-RJ. Fundador e colunista do Portal Síndico Legal, com vários artigos publicados nos diversos sites jurídicos do Brasil. Autor do Livro Síntese do Direito Condominial Contemporâneo e da Cartilha do Síndico, edição 2018 e 2019.

 

 

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