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Miguel Zaim

Afinal, é necessário Judicializar todos os Conflitos gerados nos Condomínios?

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 A justiça atrasada não é justiça; senão injustiça qualificada e manifesta.

 Rui Barbosa BARBOSA, R., Oração aos Moços, 1921.

 Introdução:

Não é novidade falarmos sobre a morosidade do Judiciário no Brasil, essa realidade infelizmente faz parte do cotidiano Brasileiro, é o maior desencorajador a busca pela justiça.

A Constituição Federal Cidadã de 1988 garante aos cidadãos o acesso a Justiça, dentro de uma duração razoável do processo. Vejamos:

Princípio da Inafastabilidade da Apreciação Jurisdicional: art. 5.º, XXXV

“a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”;

Princípio da Razoável duração do Processo: art. 5.º, LXXVIII

“a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação” (incluído pela Emenda Constitucional n.º 45, de 2004).

A Declaração Universal dos Direitos do Homem, aprovada pela Assembleia-Geral das Nações Unidas (ONU), em 10.12.1948, tem expresso em seu dispositivo VIII:

“Todo homem tem direito a receber, dos tribunais nacionais competentes, remédio efetivo para os atos que violem os direitos fundamentais que lhe sejam reconhecidos pela constituição ou pela lei”.

Da mesma forma a Convenção Americana sobre Direitos Humanos (Pacto de São José da Costa Rica), de 22.11.1969, estabelece no art. 8.1 que:

Toda pessoa tem direito a ser ouvida, com as devidas garantias e dentro de um prazo razoável, por um juiz ou tribunal competente, independente e imparcial, estabelecido anteriormente por lei, na apuração de qualquer acusação penal formulada contra ela, ou para que se determinem seus direitos ou obrigações de natureza civil, trabalhista, fiscal ou de qualquer outra natureza.

A citação do Ilustríssimo Rui Barbosa é de 1921, de lá pra cá, mal sabe ele que as coisas só pioraram.

Dados do Relatório Justiça em Números, em 2018 revelam que dos 80 milhões de processos que tramitavam no Judiciário Brasileiro no ano de 2017, 94% estão concentrados no primeiro grau, ainda de acordo com o CNJ em seu relatório de 2019: Justiça em Números, aponta que uma Ação de Conhecimento em 1º grau demora em média 3 anos, uma Execução Judicial em primeira instancia quase 5 anos, em Juizado Especiais, em média 1 ano e 8 meses.

Importante apontar essa realidade do Judiciário Brasileiro pois o objetivo desse artigo é justamente apresentar as novas ferramentas jurídicas que temos para proporcionar o desafogamento desse setor.

Desenvolvimento:

Atualmente dentro de uma perspectiva de número de processos que chegam ao Judiciário, temos os Condomínios Edilícios, como um grande gerador de lides que contribuem para o abarrotamento de ações que são judicializadas.

Recentemente em entrevista concedida durante evento sobre Direito Condominial o Professor Sylvio Capanema, especialista renomado na área do Direito Imobiliário e Condominial no Brasil, foi perguntado sobre quais as ferramentas que o Sindico pode utilizar para atenuar os Conflitos nos Condomínios Edilícios, sendo que sua resposta serve de reflexão para todos os Síndicos e Gestores Condominiais, vejamos?

“A única posição e recomendação é a utilização do bom senso, da compreensão e uma dose muito forte de consciência de que é preciso Desjudicializar a Sociedade Brasileira. Se os condomínios, principalmente aqueles que tem um número significativo de condôminos constituírem “Câmeras de Mediação” para os conflitos internos, a qualidade de vida nesses condomínios melhorará muito. É preciso que todos compreendamos que viver em condomínio exige renúncia, e compreensão principalmente do fato de que acima dos interesses pessoais devem estar os interesses coletivos.”.

De fato, os Condomínios Edilícios são verdadeiras industrias de produção de conflitos, de desentendimentos entre interesses individuais versus interesses coletivos. Partindo do princípio de que esse modelo de habitação já está sedimentado em nossa sociedade, que é um mercado gerador de divisas, de emprego, de grande impacto financeiro em diversos segmentos econômicos, os Condomínios, pequenas sociedades, cada um com um perfil diferente, seja o perfil econômico dos moradores, perfil cultural, regional, entre outras situações, necessitam de uma maneira mais eficaz de garantir a manutenção dos desentendimentos e problemas gerados nesses ambientes.

Diante da necessidade Desjudicialização das lides no Brasil e em resposta ao conselho de Sylvio Capanema, temos em vigência a Lei Federal n. 9.307 denominada de Lei da Arbitragem, conceituada como uma ferramenta do Direito Privado, na resolução de conflitos decorrentes de direitos patrimoniais e disponíveis.

Esta Lei passou por alterações através Lei 13.129/15, e tem o status muito além do que um meio alternativo de solução de conflitos, trata-se de uma forma de jurisdição consolidada que alcançou força maior com o Código Civil de 2002 e posteriormente com o Código de Processo Civil de 2015.

O árbitro, um juiz de fato e de direito, normalmente um especialista da matéria que está sendo discutida é quem apresenta uma sentença arbitral que tem força de sentença judicial, que por sua vez não está sujeita a Homologação do Poder Judiciário ou Recurso.

A Lei Arbitral assim como toda nossa legislação tem como basilar os Princípios Constitucionais, sendo a própria Lei fundamentada nos Princípios do Contraditório, Imparcialidade e Livre Convencimento do Arbitro, Igualdade das Partes, Garantia Processual e Autonomia da Vontade. Ao garantir esses princípios o legislador deu a arbitragem a garantia da justiça, a validade do instituto e a liberdade das partes.

O artigo 21, § 2º da LA tem a seguinte redação:

“Serão, sempre, respeitados no procedimento arbitral os princípios do contraditório, da igualdade das partes, da imparcialidade do árbitro e de seu livre convencimento”.

Ademais, trata-se de uma Lei que tem o princípio da celeridade como escopo, vejamos:

Art. 23. A sentença arbitral será proferida no prazo estipulado pelas partes. Nada tendo sido convencionado, o prazo para a apresentação da sentença é de seis meses, contado da instituição da arbitragem ou da substituição do árbitro.

A arbitragem é um procedimento processual que tem sido utilizada como forma de resolução de conflitos de maneira relevante nos mais diversos instrumentos contratuais, sobretudo por causa da celeridade do processo e da especialidade dos julgadores.

Leia mais:  A Governança como princípio norteador da gestão condominial.

A utilização da Arbitragem como forma de resolução de conflito deve estar prevista em uma Cláusula dentro do instrumento do contrato, ou seja, se surgir conflitos esses serão dirimidos de forma arbitral, ressaltando que a clausula arbitral possui autonomia em relação ao contrato, pois caso houver a nulidade desse instrumento não significa que a Clausula Arbitral também será nula.

Sobre a Cláusula Compromissória Arbitral na lei de Arbitragem tem a seguinte leitura:

Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.

É o arbitro, por oficio ou por vontade das partes que irá manifestar decisões que tratam da existência, validade ou eficácia da convenção de arbitragem, e também sobre o contrato no qual segue incluída aquela cláusula.

Já é comum a cláusula arbitral nos contratos imobiliários, porem atualmente também existem Convenções Condominiais onde está inserida a Cláusula Compromissória Arbitral.

As Convenções Condominiais e a Cláusula Arbitral.

 Como já foi mencionado anteriormente nesse artigo, é público o conhecimento de que o Universo Condominial é um grande gerador de conflitos. Onde todo tipo de relação jurídica emana de uma diversidade de situações particulares a vida em Condomínio.

Seria a Arbitragem um instrumento eficiente para dirimir essas situações?

Embora exista uma tendência nos tribunais em concordar com a eficácia da Clausula Arbitral nas Convenções Condominiais. Ainda não é um entendimento sedimentado, sobretudo pelas partes que não querem se sujeitar a Arbitragem e buscarem soluções nas vias judiciais, por dois motivos, o primeiro é em relação ao Princípio da Inafastabilidade da Apreciação Jurisdicional, o segundo é por entenderem que é necessária a anuência das partes em submeter-se a Clausula Compromissória da Arbitragem.

A Lei de Arbitragem 9307/96 em seus artigos 3º e 4º descrevem a necessidade de anuência das partes em relação a Cláusula Compromissória Arbitral

Art. 3º As partes interessadas podem submeter a solução de seus litígios ao juízo arbitral mediante convenção de arbitragem, assim entendida a cláusula compromissória e o compromisso arbitral.

Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.

De fato, um dos maiores obstáculos enfrentado na questão da Clausula Arbitral nas Convenções condominiais é a necessidade da anuência expressa, uma exigência legal, justamente pelo fato dela afastar a Jurisdição Estatal.

Porem em contrapartida a esses argumentos existe a Eficácia da Convenção Condominial seja ela Erga Omnes ou Inter Partes.

A Convenção Condominial está no topo hierárquico das normas internas do Condomínio Edilício, é a norma que goza de maior autoridade, é imperativa e obriga a todos que frequentam esse universo.

Trata-se de uma declaração de vontade, que produzirá efeitos não somente aos seus subscritores, mas também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que transitarem ou participarem do condomínio de alguma forma.

Nesse sentido, a legislação se manifesta em relação aos requisitos necessários para os efeitos da convenção, sejam eles Inter Partes (entre as partes) ou Erga Omnes (para todos).

O art. 1.333, do CC, estabelece que para que os efeitos da convenção sejam Erga Omnes é necessário o registro da convenção em cartório, e com o quórum necessário

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja, a convenção será registrada no Cartório de Registro de Imóveis unicamente para ser oponível contra terceiros, tendo, portanto, um caráter Erga Omnes (para todos).

Se não registrada, mas aprovada em assembleia geral de condôminos regular, seguindo os moldes do art. 1.333, ela faz lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio, tendo então apenas o caráter inter partes. Esse entendimento é objeto de sumula, portanto, pacificado.

STJ – Súmula 260 A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

Não á dúvidas em relação a semelhança da Convenção Condominial com uma Lei, aliás, dentro do Condomínio é essa a sua função, de legislar sobre as relações e demais assuntos naquele ambiente.

Tampouco podemos lhe tirar sua força contratual, ou arguir argumentos referentes a falta de anuência de alguma parte, visto que trata-se de um documento onde o Quórum para elaboração ou modificação é maioria qualificada de 2/3 dos condôminos, ou seja, é um verdadeiro acordo coletivo, que possui incontestavelmente a incidência de Princípios Contratuais como a Boa-fé objetiva, o Pacta sunt servanda e a Função social dos contratos, somados a necessidade de se observar os requisitos de validade dos negócios jurídicos previstos pelo Código Civil, e também a obediência hierárquica a legislação Pátria, como a Constituição Federal, o Código Civil, as Legislações Estaduais e Municipais referentes a Condomínios.

Neste sentido, Caio Mario da Silva Pereira (Pereira, 2014, p. 125)possui um entendimento sobre a Convenção Condominial:

“(…) dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente (…)”

 “se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento individual”.

 Desta forma não resta dúvidas sobre o alcance das cláusulas contidas em uma Convenção, sobretudo em relação a Clausula de Arbitragem.

Caio Mario da Silva Pereira, em sua obra, cita que temos a posição de Luiz Antonio Scavone Junior (Junior, 2019, p. 1018)

Posta assim a questão, nos parece evidente que a convenção pode conter cláusula arbitral e, se contiver, os conflitos entre os condôminos e o condomínio deverão ser dirimidos pela jurisdição arbitral. Mas poder-se ia redarguir, afirmando que o condômino que adquire a unidade condominial depois da instituição do condomínio não pode vincular-se a arbitragem posto que não a pactuou expressamente Não é o que pensamos em relação a natureza jurídica da convenção de condomínio. Embora sua origem seja um pacto subscrito pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais no momento da instituição do condomínio, não tem natureza contratual, mas nos termos do que ensina Caio Mario da Silva Pereira, institucional normativa. Em resumo é um pacto e daí, o nome “convenção de condomínio”, porem depois de pactuada, assume natureza diversa eis a lição de Caio Mario: “…. alguns consideram a convenção uma relação contratual. E na sua origem assemelha-se ela, na verdade, a um contrato, poorque nasce de acordo com do acordo de vontades. Mas a sua ligação ao contrato é apenas formal. Na essência, ela mais se aproxima da lei.

Leia mais:  Lei de Proteção de Dados Pessoais, o que muda para o Gestor Condominial?

O uso da arbitragem para dirimir conflitos condominiais não é uma inovação Brasileira, pois em outros países já se utilizam desse método, e muito menos uma ideia contemporânea ao século XXI.

A Constituição Imperial de 1824 em seu artigo 160 inclui o instituto da arbitragem, com capacidade executória e impossibilidade de reforma da decisão mediante recurso. Em Portugal a legislação condominial dá a Assembleia a possibilidade de solução de conflito arbitral para resolver problemas de convivência condominial.

Em consonância com o que foi redigido ao longo desse artigo temos a decisão do Superior Tribunal de Justiça a respeito da Cláusula Compromissória Arbitral nas Convenções Condominiais que serviu de parâmetro para demais decisões nesse sentido.

Vejamos:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. NATUREZA JURÍDICA INSTITUCIONAL NORMATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. NOVO CONDÔMINO. SUBORDINAÇÃO À CONVENÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.1. O recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino.3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem.4. Havendo cláusula compromissória entabulada entre as partes elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o condomínio, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição estatal.5. Recurso especial não provido. (STJ – REsp: 1733370 GO 2018/0002529-8, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 26/06/2018, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/08/2018)

A Jurisprudência acima apontada deu ensejo a vários outros entendimentos jurisprudenciais no mesmo sentido, reconhecendo a força coercitiva da Convenção Condominial, inclusive se nela conter o artigo de lei referente a Clausula Arbitral.

Conclusão:

Atualmente existem Câmaras privadas de Conciliação, Mediação e Arbitragem que lidam com questões Condominiais. Porém de fato ainda há necessidade de maior segurança jurídica por parte do Judiciário, e também de profissionais especializados em Direito Condominial ou Imobiliário com competência para elaborar Convenções Condominiais mais práticas, em acordo com a Legislação, Convenções que sejam instrumentos de soluções e não textos impraticáveis que estimulam demandas jurídicas. A Cláusula Compromissória Arbitral é um excelente instrumento pacificador dentro dos Condomínios, capaz de fazer com que a gestão e a Administração Condominial sejam de fatos eficazes e eficientes. É necessários que todos os profissionais envolvidos na Administração de um condomínio, bem como os seus moradores tenham um maior conhecimento e entendimento a respeito dos benefícios da Mediação e Arbitragem, tão salutar a resolução de lides condominiais, desafogando o judiciário, proporcionando com mais celeridade essas resoluções, favorecendo de maneira eficaz a Justiça almejada, e maior estabilidade nas relações Condominiais.

Autor Miguel Zaim:

Possui GRADUAÇÃO em DIREITO pela Universidade de Cuiabá, UNIC em Cuiabá-MT, Brasil (1994). DOUTORADO em CIÊNCIAS JURÍDICAS SOCIAIS pela UMSA – Universid Del Museo Social Argentino, Argentina (2017). Mestrando em Direito Justiça e Desenvolvimento na EDB, Escola de Direito do Brasil -SP. Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental. Cursos de Extensão: Direito Imobiliário, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário. Advogado atuante há mais de 25 anos na Advocacia Contenciosa do Direito Imobiliário e Condominial, participando ativamente de Assembleias Condominiais, bem como realização de Instituição, elaboração de Convenção Condominial e o Regimento Interno de centenas de Condomínios residenciais e comerciais, além de ser advogado de diversos condomínios. Membro Consultor da Comissão de Direito Condominial Federal da OAB, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT. Diretor Estadual do IBRADIM-MT. Professor do Curso Básico para Jurídico e Síndicos do Direito Condominial do QUALIFICAR Condomínios. Professor na escola ESA-OAB/MT. Docente na Faculdade FAAP de São Paulo e Ribeirão Preto. Docente na Faculdade Candido Mendes-RJ. Fundador e colunista do Portal Síndico Legal, com vários artigos publicados nos diversos sites jurídicos do Brasil. Autor do Livro Síntese do Direito Condominial Contemporâneo e da Cartilha do Síndico, edição 2018 e 2019.

 

Bibliografia

Junior, L. A. (2019). Direito Imobiliário Teoria e Pratica. Rio de Janeiro : Gen Forense.

Pereira, C. M. (2014). Condominio e Incorporações. Rio de Janeiro: Gen Forense.

www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L9307.htm

CÓDIGO CIVIL DE 2002

www.sindicolegal.com

www. cnj.jus.br/

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Miguel Zaim

A Razoabilidade e a Proporcionalidade devem ser aplicadas na Quota Condominial.

Publicado

 

O presente artigo tem como objetivo fazer uma análise das Quotas Condominiais a partir da uma visão principiológica, em especifico os Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade, princípios Constitucionais.

Essa analise já tem sido feita em alguns julgados, bem como até onde a Fração Ideal como regra para cobrança das Quotas condominiais resulta em um justo valor.

Essas indagações estão levando ao judiciário lides que buscam uma medida mais equitativa na hora de definir o valor das Quotas condominiais, e por esse motivo o tema tem sido fundamento para decisões polemicas, com argumentações a luz dos princípios constitucionais, trazendo ao debate novos pontos de vistas, resultando em uma realidade que carece de maior segurança jurídica.

De acordo com (Assis, Kumpel, & Peres, 2016, p. 194)os princípios orientam e condicionam, vejamos:

 

“Os princípios constitucionais orientam e condicionam a elaboração das leis, ao estabelecer limites materiais e formas ao poder de legislar. O mesmo ocorre com a elaboração de demais textos normativos como decretos, convenções, e regimentos internos.”

 

Sendo assim é necessário fazer a definição dos dois princípios abordados no presente artigo. Sobe a ótica de Constitucionalistas, nesse caso, em relação ao Princípio da ProporcionalidadeGilmar Mendes (Mendes & Branco, 2018, pp. 331, 332)em sua obra define:

A doutrina identifica como típica manifestação do excesso de poder legislativo a violação do princípio da proporcionalidade ou da proibição de excesso, que se revela mediante contraditoriedade, incongruência e irrazoabilidade ou inadequação entre meios e fins No direito constitucional alemão, outorga-se ao princípio da proporcionalidade ou ao princípio da proibição de excesso qualidade de norma constitucional não escrita. A utilização do princípio da proporcionalidade ou da proibição de excesso no direito constitucional envolve, como observado, a apreciação da necessidade e adequação da providência legislativa. O Tribunal Constitucional explicitou, posteriormente, que “os meios utilizados pelo legislador devem ser adequados e necessários à consecução dos fins visados. O meio é adequado se, com a sua utilização, o evento pretendido pode ser alcançado; é necessário se o legislador não dispõe de outro meio eficaz, menos restritivo aos direitos fundamentais”

 

 

Já em relação ao Princípio da Razoabilidadeo Constitucionalista Fabio Pallaretti Calcine (Calcini, 2003, p. 146)entende da seguinte forma:

 

A razoabilidade é uma norma a ser empregada pelo Poder Judiciário, a fim de permitir uma maior valoração dos atos expedidos pelo Poder Público, analisando-se a compatibilidade com o sistema de valores da Constituição e do ordenamento jurídico, sempre se pautando pela noção de Direito justo, ou Justiça Sob a ótica do princípio da razoabilidade, interpreta-se uma dada circunstância jurídica sob os aspectos qualitativos, tais como, social, econômico, cultural e político, sem se afastar dos parâmetros legais. O Administrador atinge os fins pretendidos pela lei, utilizando-se dos meios adequados, agindo com razoabilidade, ao evocar o bom senso e a prudência em seus atos, de modo que sejam moderados, aceitáveis e desprovidos de excessos.

 

Como aplicar Princípios Constitucionais dentro do tema Quota Condominial? Na verdade, a não aplicabilidade desses princípios é o que dá sentido ao debate, a uma nova forma de analisar uma questão que já estava legalmente sedimentada. Curioso é perceber que em tempos onde falamos da Constitucionalização das Leis, da exigência da observação dos Princípios Constitucionais, o debate em relação as Quotas Condominiais que aparentemente seria justo de acordo com a Fração Ideal é levado a apreciação dos nossos tribunais justamente por questões principiológicas.

Como que uma legislação que vem sido aplicada a anos, aparentemente justa, é colocada à prova? Aquilo que outrora era objeto de segurança jurídica hoje carece de nova análise, justamente pelo ponto de vista principiológico.

A lei nasce dos costumes, e evolui de acordo com a evolução da sociedade.

A legislação é clara em relação ao assunto, porém antes de examinarmos os recentes julgados é jus deixar claro o conceito de Quotas e até mesmo de Fração Ideal.

Nesse sentido Caio Mário da Silva Pereira (Pereira, 2014, p. 99), define a fração ideal:

 

A cada apartamento ou unidade autônoma deve corresponder uma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partes comuns do edifício. Isto é fundamental no regime da propriedade horizontal, já que resulta esta da fusão indissociável da propriedade exclusiva do apartamento com o condomínio daquelas coisas.

O Código Civilem seu artigo 1.336 inciso I, estabelece que o modo de calcular as despesas condominiais é de acordo com a Fração Ideal, salvo se a Convenção Condominial estipular outra forma.

Art. 1.336. São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Já o artigo 1.334 inciso I do mesmo Código Civilestabelece que a Quota Condominial serve para atender as Despesas Ordinárias e até Extraordinárias do Condomínio.

Art. 1334.

Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

Ou seja, a Quota Condominial é estabelecida o Quantum necessário ao custeio das despesas Comuns do Condomínio, tais como: os funcionários, porteiro, zelador, os serviços, piscineiro e jardineiro, manutenção em elevadores, luz, água, melhorias e benfeitorias estruturais.

O código civil não faz menção detalhada ao significado ou diferenças do que são despesas ordinárias e ou extraordinárias. Porém essas diferenças são apontadas na Lei do Inquilinato no 8.245/91 em seus artigos 22 e 23., que deixa bem diferenciado uma da outra a fim de estabelecer melhor as regras contratuais entre Locador e Inquilino.

Mas o fato é que as Despesas Ordinárias são aquelas para cobrir os gastos e custos de manutenção ordinários das áreas de uso comum.

E as extraordinárias são aquelas que tem relação com investimentos, reformas e melhorias nessas áreas.

É essencial entender o conceito de Fração Ideal e de Quota Condominial para entendermos o objetivo do artigo.

De que forma a cobertura utiliza mais por um mesmo serviço prestado? Qual é o ônus ou o prejuízo que as unidades maiores geram aos Condomínios?

A princípio a ideia é de que os serviços prestados são de forma igualitária para todos, presume-se que todos utilizam em igual condições.

Mas não é assim quando o cálculo é pelo entendimento da Fração Ideal, nesse caso os imóveis maiores pagam uma taxa maior de manutenção.

Acontece que a parte interna desses imóveis é de responsabilidade do proprietário, e as partes externas são aquelas que o uso é igual para todos.

Leia mais:  Lei de Proteção de Dados Pessoais, o que muda para o Gestor Condominial?

Não seria mais justo dividir de acordo com o consumo e não com o tamanho do apartamento?

Dentro desse contexto temos a Jurisprudência abaixo onde os proprietários de lojas no térreo, com saída independente para rua, pleiteiam um valor de quota mais igualitário, levando em consideração o espaço comum que eles realmente utilizam. Tiveram o recurso parcialmente provido, com votação favorável. No acórdão o Ministro Moura Ribeiro esclarece que:

“A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios”. Recurso especial parcialmente provido.

EMENTA:CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA COM ENTRADA INDEPENDENTE. CRITÉRIO DE RATEIO. CONTRIBUIÇÃO DO CONDÔMINO APENAS NAQUILO QUE EFETIVAMENTE FOR PARTÍCIPE NA DESPESA E NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. DOUTRINA. PRECEDENTE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inaplicabilidade do NCPC neste julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil (REsp nº 722.904/RS, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Terceira Turma, DJ 1º/7/2005). 3. A convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. 4. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. 5. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa. 6. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios. 7. Recurso especial parcialmente provido.(STJ – REsp: 1652595 PR 2015/0193235-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 05/12/2017, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 20/02/2018)

Ainda com esse entendimento de justa proporcionalidade temos a polemica Jurisprudência do Estado de Minas Gerais onde o desembargador Guilherme Luciano Baeta Nunes em seu acórdão argumenta da seguinte maneira:

“Aos olhos do homem médio, o apartamento de cobertura de um prédio, seja ele de luxo ou modesto, não incorre em despesas ordinárias ou de custeio, entendidas como aquelas direcionadas à manutenção de elevadores, salários de empregados e respectivos encargos, taxa de consumo de água e esgoto, luz das áreas comuns, seguro do edifício, materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico etc., quase 90% maiores do que aquelas demandadas aos apartamentos tipo. Basta imaginar que o serviço prestado pelo porteiro é o mesmo para todos os condôminos, assim também o sendo o serviço da faxineira, do jardineiro, a atividade do portão eletrônico, do elevador e assim por diante. materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico etc., quase 90% maiores do que aquelas demandadas aos apartamentos tipo. V.V: Embora o critério primário de rateio das despesas do condomínio seja o de proporcionalidade às frações ideais (art. 1.336, inciso I, do CPC, e art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64), a prevalência pura e simples desse critério pode levar a situações de desequilíbrio e de ferimento ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil)”.

Ementa: AÇAO DECLARATÓRIA, CONDOMINIO, COBERTURA, RATEIO DE DESPESAS FRAÇAO IDEAL: Nos termos do art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64, salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponder a Fração ideal de terreno de cada unidade. Embora o critério primário de rateio das despesas do condomínio seja o de proporcionalidade das frações ideais (art. 1.336, inciso I, do CPC, e art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64), a prevalência pura e simples desse critério pode levar a situação de desequilíbrio  e de ferimento ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). (TJ-MG – AC: 10024103111126001 MG, Relator: Guilherme Luciano Baeta Nunes, Data de Julgamento: 05/11/2013, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/11/2013)

Embora o argumento do relator tenha sido um aceno a possíveis injustiças, o mesmo não prosperou em sede de recurso porque a perícia constatou que não havia individualização dos serviços de água e gás encanado nesse condomínio, sendo evidente que nesse caso de fato uma propriedade maior utilizaria maior quantidade dos serviços que não são individualizados.

A proposito a individualização dos serviços de gás e água, bem como de outros possíveis serviços, é essencial na hora de exigir judicialmente uma Quota Condominial proporcional ao que de fato é utilizado.

Recentemente a Desembargadora do Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso, Maria Helena Póvoas proferiu uma brilhante decisão que abordou explicitamente a necessidade da aplicação dos Princípios da Razoabilidade e Proporcionalidade, vejamos:

 

Recurso Especial interposto nos autos da Apelação Cível 1013557-2.2016.8.11.0041 Recorrente CONDOMÍNIO RESIDENCIAL EDIFÍCIO AMÉRICA CENTRAL Recorrido ESPÓLIO DE MANOEL GARCIA E OUTRO(S) Vistos, etc. Trata-se de Recurso Especial interposto por Condomínio Residencial Edifício América Central, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pela Segunda Câmara de Direito Privado, assim ementado (id. 3563504): “APELAÇÃO CÍVEL – DESPESAS CONDOMINIAIS – RATEIO DAS DESPESAS REFERENTES A UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS COMUNS E INDIVISÍVEIS DO CONDOMÍNIO – INOBSERVÂNCIA DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – POSSIBILIDADE DE DIVISÃO IGUALITÁRIA ENTRE OS CONDÔMINOS JÁ QUE O FATO DE ESTE POSSUIR ÁREA MAIOR EM NADA ONERA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO – REPETIÇÃO DO INDÉBITO – NÃO ACOLHIMENTO DECISÃO A QUE SE CONFERE EFEITO EX NUNC – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Embora a assembleia dos condôminos seja livre para estabelecer a forma de fixação das cotas condominiais devem ser observados os princípios da razoabilidade e isonomia entre os condôminos. Não se justifica impor pagamento ao condômino que possui fração ideal maior o pagamento de despesas ordinárias referentes as áreas comuns ou indivisíveis em percentual maior quando a utilização de tais áreas é realizada de forma igual e indistintamente por todos, não havendo qualquer serviço diferenciado ao condômino que possui área maior. Conferido efeito ex nunc à decisão não há como acolher pedido de repetição do indébito na forma pretendida. (Apelação Cível 1013557-72.2016.8.11.0041, DESA. MARIA HELENA G. PÓVOAS, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/09/2018, publicado no DJE 01/10/2018).

Leia mais:  Vícios na Construção e Falta de Manutenção Predial por parte do Síndico.

 

A relatora nesse caso argumentou no sentido de que o fato do proprietário possuir uma área maior, não onera os outros apartamentos em nada, os serviços prestados são os mesmos. A mesma traz a baila os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade e da isonomia.

A muitas jurisprudências sobre o debate, os entendimentos são divergentes, mas a realidade é que cada vez mais os moradores de coberturas ou de unidades maiores, bem como de unidades que por outros motivos acabam não utilizando os serviços comuns de forma diferenciada dos demais, querem a justa cobrança daquilo que realmente é utilizado, e vão as vias judiciais.

A lei descreve que a convenção condominial pode eleger um outro tipo de divisão de despesas que não seja a Fração ideal, mas caso ela seja muda nesse assunto o entendimento aplicado é o Código Civil, o da fração ideal.

Dificilmente iremos encontrar uma convenção condominial que aborda outro critério, mesmo porque na maioria das vezes essas Convenções são formuladas de forma genérica pelas construtoras, outrossim também seria difícil um Assembleia Condominial que aprovasse uma reforma na Convenção, os interesses desses apartamentos onde as unidades são maiores são sempre a minoria, visto que estamos falando de coberturas ou térreos. Jamais conseguiriam um Quórum capaz de alterar a convenção para mudar esse entendimento.

É preciso que os moradores que se sintam prejudicados vão em busca de mudar essa realidade nas vias judiciais, da forma como tem acontecido. O número de lides a esse respeito já nos coloca diante de uma realidade que pede maior segurança jurídica em relação ao assunto.

Cobrar de acordo com a utilização não é uma inovação ou algo inédito.

De acordo com Rubens Carmo Elias Filho (Filho, 2015, pp. 295,314)podemos verificar no Direito Comparado que outros Países como a Itália leva em consideração com a efetiva utilização, já a França em relação aos serviços e equipamentos coletivos o pagamento é de acordo com a utilidade que esses tem para cada condômino.

Em alguns casos, de forma bem discreta já é possível se deparar com o entendimento da forma Hibrida dos cálculos de Quotas Condominiais, sendo que os valores ordinários divididos pela efetiva utilização, e os valores extraordinários pela fração ideal.

Encontrar uma maneira mais justa da cobrança dessas despesas condominiais sem duvida é salutar e necessário. A fração ideal simplesmente é o calculo que leva em consideração o tamanho da propriedade. É preciso analisar os serviços realmente prestados, analisar os serviços individualizados, enfim, levar em consideração critérios mais apurados, de forma menos genérica e mais equitativa.

Até mesmo porque nosso ordenamento jurídico veda o enriquecimento sem causa, argumento inclusive utilizado naJurisprudência do Estado de Minas Gerais, pelo relator desembargador Guilherme Luciano Baeta Nunes, redação do artigo 884 do Código Civil de 2002.

 

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

Sendo assim, se é vedado o enriquecimento ilícito, porque as unidades maiores devem pagar por valores maiores quando os serviços utilizados são os mesmos das unidades menores, alguém está se beneficiando.

É preciso um olhar mais atento sobre esse assunto, nenhuma lei é imutável, a legislação deve acompanhar as transformações sociais.

A Legislação Brasileira vive um momento de efetiva Constitucionalização das Leis, onde os princípios e garantias fundamentais da nossa Constituição Federal estão sendo exigidos, de forma manifesta. Portanto o que se espera é que seja dada uma interpretação mais isonômica na questão Quota Condominial, não engessando apenas no critério fração ideal, fechando os olhos para os Princípios outrora tão mencionados nesse texto, Proporcionalidade, Razoabilidade e Isonomia.

 

Bibliografia

Assis, O. Q., Kumpel, V. F., & Peres, I. H. (2016). Manual de Direito Condominial: Uma abordagem Interdiciplinar.São Paulo: Y K EDITORA.

Calcini, F. P. (2003). O Principio da Razoabilidade: um limitee a discrecionariedade administrativa .Campinas: Millennium.

Filho, R. C. (2015). Condominio Edilicio Aspectos de direito material e processual.São Paulo: Atlas.

Mendes, G. F., & Branco, P. G. (2018). Curso de Direito Constitucional.São Paulo: Saraiva Jur.

Pereira, C. M. (2014). Condominio e Incorporações.Rio de Janeiro : Forense.

www.sindicolegal.com

 

 

Dr. MIGUEL ZAIM:

Possui GRADUAÇÃO em DIREITO pela Universidade de Cuiabá, UNIC em Cuiabá-MT, Brasil (1994). DOUTORADO em CIÊNCIAS JURÍDICAS SOCIAIS pela UMSA – Universid Del Museo Social Argentino, Argentina (2017). Mestrando em Direito Justiça e Desenvolvimento na EDB, Escola de Direito do Brasil -SP. Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental. Cursos de Extensão: Direito Imobiliário, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário. Advogado atuante há mais de 25 anos na Advocacia Contenciosa do Direito Imobiliário e Condominial, participando ativamente de Assembleias Condominiais, bem como realização de Instituição, elaboração de Convenção Condominial e o Regimento Interno de centenas de Condomínios residenciais e comerciais, além de ser advogado de diversos condomínios. Membro Consultor da Comissão de Direito Condominial Federal da OAB, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT. Diretor Estadual do IBRADIM-MT. Professor do Curso Básico para Jurídico e Síndicos do Direito Condominial do QUALIFICAR Condomínios. Professor na escola ESA-OAB/MT. Docente na Faculdade FAAP de São Paulo e Ribeirão Preto. Docente na Faculdade Candido Mendes-RJ. Fundador e colunista do Portal Síndico Legal, com vários artigos publicados nos diversos sites jurídicos do Brasil. Autor do Livro Síntese do Direito Condominial Contemporâneo e da Cartilha do Síndico, edição 2018 e 2019.

 

 

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Miguel Zaim

O Inquilino no Condomínio, Direitos e Deveres.

Publicado

O objetivo desse artigo é identificar quem é o Inquilino dentro do Condomínio, quais são os seus direitos e os seus deveres, visto que a legislação vigente em relação aos Condomínios é aplicada aos Condôminos, e a Legislação que rege os Direitos e Deveres dos Inquilinos é a Lei do Inquilinato 8245/91, aplicada somente na relação contratual entre o Proprietário do Imóvel e o Inquilino.

Sendo assim, como ficam as regras e as normas internas do condomínio em relação aos Inquilinos?

O Direito Condominial lida com um ambiente de relevante complexidade, primeiro por tratar de interesses individuais em áreas exclusivas, e ao mesmo tempo de interesses coletivos em áreas comuns. Dentro dessa celeuma de interesses estão os Inquilinos, que em muitos casos representam quase a maioria dos moradores visto que muitos proprietários compram apartamentos para Locação, e não para moradia.

Dentro dessa realidade é preciso ter ciência em como lidar com esses dois perfis de moradores, quais os instrumentos normativos internos, legislativos e principalmente de gestão condominial.

A legislação aplicada aos Condomínios, bem como os Direitos e Deveres dos Condôminos é o Código Civil 2002, em alguns casos a Lei 4591/64, a Convenção Condominial e o Regimento Interno, em respeito a Constituição Federal e observância aos assuntos no que compete a legislação Estadual ou Municipal.

O Código Civil no capitulo destinado a normatizar o Condomínio Edilício define as regras aplicadas a esse instituto, bem como a quem ela se destina, ou seja, aos proprietários das frações ideais que compõe esse ambiente, os Condôminos

Quem são os Condôminos? De acordo com o dicionário da Língua Portuguesa Condômino é o Proprietário, vejamos:

 

Significado de condômino

substantivo masculino

1.JURÍDICO (TERMO)

indivíduo que com outro, ou outros, exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário, comproprietário.

2.cada um dos proprietários de apartamento em um prédio.

“assembleia de condôminos”

 

De fato, ser Condômino é ser Proprietário do imóvel.O Direito de Propriedade é definido no artigo 1228 do Código Civil

Art. 1228.O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

 

A lei deixa claro que é direito do proprietário Usar, Gozar, Dispor, e Reavero bem.

Quando o proprietário de uma unidade decide alugar essa unidade, ele está passando para outra pessoa, por meio de um instrumento de contrato o seu direito de Usaro bem.

O artigo 1.334§ 2º reza que: São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

O Inquilino não se enquadra no artigo acima, ou seja, não possui nenhum direito relativo a propriedade, apenas é mero possuidores.

Ademais, somando a essa situação, tornando o Inquilino no contexto de uma realidade anômala e o fato de que os artigos 1335 e 1336 do código civil, definemos direitos e deveres desses dos condôminos, ou seja, todo o capitulo do Código Civil direcionado aos Condomínios Edilícios é direcionado aos condôminos.

Entender como ficam as regras dos Condomínios e a legislação aplicada aos inquilinos é necessário para que os gestores desses ambientes tenham uma gestão eficiente e aplicável, capaz de colocar em pratica princípios e normas que atinjam todos os moradores, de forma igualitária, e com equidade.

O primeiro passo é entender quem são os inquilinos, visto que além de não serem considerados condôminos, ainda não são titulares de nenhum direito de aquisição. A lei os define como mero possuidores.

De acordo com o mesmo dicionário, Inquilino é o Antônimo de Proprietário, ou seja, o contrário, vejamos:

Significado de Inquilino

substantivo masculino: Sujeito que reside num imóvel que não lhe pertence; aquele que vive num local que foi alugado; locatário. Ecologia. Organismo que se utiliza de outro corpo sem que haja prejuízo para o corpo em que habita. Etimologia (origem da palavra inquilino). Do latim inquilinus.a.um.

Sinônimos de Inquilino: Inquilino é sinônimo de: alugatário, habitador, morador, residente, locatário

Antônimos de Inquilino: Inquilino é o contrário de: dono, proprietário, senhorio

 

A primeira relação do Inquilino dentro do Condomínio é de fato com o Condômino, amparada pelo direito de propriedade e moldada pela Leido Inquilinato 8245/91a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes.

Como ficam as obrigações dos inquilinos com o Condomínio

O instrumento com força normativa para regular todas as questões internas de um condomínio é a Convenção Condominial, e o Regimento Interno.

A convenção Condominial possuir força normativa interna, regulando relações e comportamentos de todos os que ocupam esse espaço.

Neste sentido, Caio Mario da Silva Pereira (Pereira, 2014)  possui um posicionamento a respeito do tema:

(…) dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente (…)”

Arnaldo Rizzardo, (Rizzardo, 2014)por sua vez esclarece que:

“a convenção constitui a lei interna do condomínio, que é adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos, mais especificamente é o ato normativo interno do microssistema do condomínio aprovado pela vontade dos condôminos, em assembleia, destinando-se a regular as relações ente os condôminos, mas estendendo-se a sua aplicação a terceiros que frequentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades”.

Desta forma podemos compreender que a convenção condominial é uma declaração de vontade, que produzirá efeitos não somente aos seus subscritores, mas também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que transitarem ou participarem do condomínio de alguma forma. Nesse sentido, a legislação se manifesta em relação aos requisitos necessários para os efeitos da convenção, sejam eles Inter Partes (entre as partes) ou Erga Omnes (para todos).

O art. 1.333, do CC, estabelece que para que os efeitos da convenção sejam Erga Omnesé necessário o registro da convenção em cartório, e com o quórum necessário.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja, a convenção será registrada no Cartório de Registro de Imóveis unicamente para ser oponível contra terceiros, tendo, portanto, um caráter Erga Omnes (para todos). Se não registrada, mas aprovada em assembleia geral de condôminos regular, seguindo os moldes do art. 1.333, ela faz lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio, tendo então apenas o caráter inter partes. Esse entendimento é objeto de sumula, portanto, pacificado.

Leia mais:  O Inquilino no Condomínio, Direitos e Deveres.

STJ – Súmula 260 A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos

O artigo 1.333 do Código Civil deixa claro que a aplicabilidade da Convenção Condominial é para todos os titulares de direito sobre a unidade bem como aqueles que tem posse ou detenção da mesma, ou seja, a Convenção Condominial alcança as relações dos Inquilinos dentro do Condomínio.

Já o Regimento Internoé um código de conduta e de uso das áreas comuns, que se estende a todos que frequentam essas áreas, inclusive o Inquilino.

Esse Direito de usufruir é igual para todos, dentro das normas de convivência aplicadas.

Visto que por meio de um contrato de locação o Inquilino recebe do proprietário o Direito de Usar/Usufruirdo Imóvel, como um todo, inclusive as áreas comuns, esse direito de usufruir é o mesmo do proprietário, no caso de alguma infração, esse inquilino será multado, obviamente a multa será no nome do proprietário do Imóvel, mas nesse caso o mesmo ira se entender com seu inquilino, dentro daquilo que rege o contrato de locação.

Outro sim, faz-se essencial registrar que o Inquilino tem deveres perante o Condomínio, e também deveres perante o Proprietário.

O Inquilino e as despesas Condominiais:

De fato, a responsabilidade pelo pagamento das despesas do Condomínio é sempre do proprietário.

O código civil em seus artigos 1.334 e 1.336 estabelece essa obrigação, vejamos:

 

1.336. São deveres do condômino: I

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (grifo nosso)

 

Art. 1334.

Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;( grifo nosso)

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

  • 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
  • 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. (grifo nosso)

De acordo com os artigos acimas, onde colocamos Grifo Nosso, temos algumas conclusões já estabelecidas pela lei em questão, vejamos:

  • A primeira é que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio.
  • A segunda é que é dever do condômino contribuir para todas as despesas, tantas as ordinárias, quanto as extraordinárias.
  • A terceira, inquilino não é comparado a proprietário, tampouco possuem algum direito de aquisição da propriedade.

Os deveres dos inquilinos estão elencados na Lei do Inquilinato e são frutos de uma relação contratual entre Inquilino e Proprietário, e não tem nada a ver com a relação e obrigação do proprietário para com o condomínio. Apesar da relação firmada entre proprietário e inquilino, os efeitos não se estendem ao condomínio.

Ou seja, caso o inquilino deixe de pagar taxas ou qualquer outra despesa condominial, as ações de cobrança, execução e penhora sempre serão contra o proprietário. No entanto, regressivamente pode o proprietário cobrar o inquilino para reaver eventual quantia que tenha pago para quitação do debito,

Nossas jurisprudências já são no sentido de condenar o possuidor do imóvel pelas despesas do mesmo, que nesse caso seria o Inquilino, mas isso já faz parte das vias judiciais nas ações de regresso entre o Proprietário e o Inquilino.

Abaixo temos o exemplo de duas jurisprudências que em ações de regresso reconhecem a obrigação do inquilino em relação as obrigações Propter Rem dos Condomínios.

O artigo 1.345 do Código Civil, estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das quotas de despesas de condomínio, em virtude de se consubstanciarem em obrigações propter rem, recai tanto sobre o proprietário do imóvel titular do domínio quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título (compromissário comprador, locatário ou comodatário, etc.), podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo.” Acórdão 860974, 1ª Turma Cível do TJ-DF

 

Outro entendimento jurisprudencial entende que :As obrigações condominiais têm natureza propter rem, e, portanto, aderem à coisa, e não à pessoa, bastando a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor da unidade integrante do condomínio para o reconhecimento de seu dever de pagar a quota condominial.” Acórdão 901070, 2ª Turma Cível do TJ-DF.

A lei do inquilinato de fato nos seus artigos 22 e 23 separa os deveres do locador e do locatório, inclusive quais são as despesas ordinárias e extraordinárias e a quem caberia uma ou outra, porém o Código Civil em seu artigo 1.334 estabelece que todas as despesas são deveres dos Condôminos:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

Desta forma, entre Condomínio e Condômino o que vale é o Código Civil, já a Lei do Inquilinato vale para a relação contratual entre proprietário e Inquilino.

O Inquilino pode ser eleito a algum cargo dentro do Condomínio?

A Legislação não impede que um Inquilino seja eleito Sindico, nesse sentido o artigo 1347 do código civil estabelece:

Art. 1347.A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

O artigo acima mencionado deixa claro que o Sindico poderá não ser Condômino, sendo assim subentende-se que poderá ser qualquer outra pessoa, ou até mesmo um Sindico profissional

Em relação ao Sub Sindico a legislação não dispõe sobre esse cargo, ficando totalmente a cargo das Convenções Condominiais, que pode ou não exigir que o Sindico seja um Condômino.

Já em relação ao Conselho Fiscal, o Código Civil diz ser facultativo a criação desse órgão, que poderá ser normatizado através da Convenção Condominial, e nesse caso depende do texto da mesma dispor sobre a necessidade do conselho ser formado por condôminos ou não.

Caso a convenção seja muda nesse sentido o conselho poderá ser constituído observando o Código Civil em seu artigo1356 que reza:

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

 

De fato, na legislação atual sobre condomínios não há exigência de que os membros do conselho fiscal sejam condôminos, apenas que sejam membros eleitos por meio de Assembleia.

No entanto a antiga lei 4591/64 tinha expresso em seu texto o Conselho Consultivo, leia-se:

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Leia mais:  A Razoabilidade e a Proporcionalidade devem ser aplicadas na Quota Condominial.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

A realidade é que muitas convenções foram escritas com base na antiga lei,4591/64e não existe expresso a obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para seguir a risca o novo Código Civil. As Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública expressas da nova lei; ainda assim esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; desta forma a realidade é que muitas convenções permanecem inalteradas. Cabe ao Condomínio analisar sobre a reforma e adequação de sua convenção, neste caso, é do entendimento de muitos gestores, doutrinadores e advogados que manter uma convenção atualizada é essencial para Segurança Jurídica do Condomínio.

Desta forma podemos concluir que apenas se as Convenções Condominiais exigirem que os cargos de Sindico, Subsíndicos e ou Membros do Conselho Fiscal sejam ocupados por Condôminos, não há nada na Legislação atual que faça menção a esse tipo de requisito.

O inquilino e as Assembleias.

O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei anterior que normatizava esse instituto, a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio.

Embora o Código Civil tenha revogado ou modificado completamente o entendimento de vários artigos da antiga lei, ela ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.

Em relação as Assembleias o Código Civil é taxativo ao definir que Assembleia é lugar de Condômino adimplente, vejamos:

 

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

 

De acordo com Fabio Hanada(Hanada, 2019)Não há menção sobre os Inquilinos em assembleia no Código Civil, porém o mesmo não revogou o artigo 83 da lei do inquilinato 4591/64, nem tampouco a Lei 9267/96 que alterou a redação do § 4º do art. 24 da mesma Lei.

 

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

  • 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça. (Parágrafo incluído pela Lei nº 8.245, de 18.10.1991)

 

Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4º:

  • 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.”

Ainda dentro da mesma obra (Hanada, 2019), cita o pensamento de:

Silvio de Salvo Venosa: “O atual código civil não repediu esse dispositivo, ao regular o condomínio em edifícios nos arts.1.331 e 1. 358.Esses artigos revogam a le nº 4591/64, no que se refere ao condomínio. Nem por isso há que se entender que o presente artigo da lei inquilinaria deixe de ser aplicada. Nem por isso, portanto, há que se alijar o locatário da discussão das questões que o afetam diretamente na vida condominial

Embora exista a possibilidade da participação dos inquilinos em assembleias ordinárias, ainda que existam entendimentos Doutrinários divergentes, de fato o que prevalece é o Código Civil em seu artigo 1.335 em relação as Assembleias.

Na pratica admite-se que os Inquilinos participem das Assembleias que tratam de despesas ordinárias, e por despesas ordinárias, entende-se aqueles gastos rotineiros e necessários para a manutenção do condomínio, como salários, prestadores de serviços, seguros, gastos administrativos, entre outros, desde que munidos de procuração com firma reconhecida e com os poderes devidamente elencados.

Nesse sentido o Código Civil estabelece as regras da Procuração

Art. 653do CC. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

 

Art. 654do CC. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

  • 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
  • 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

O instrumento de procuração é um Direito do Cidadão, diante desse Direito é justo que o proprietário se faça representar em Assembleias, inclusive ainda que não se trate de um Inquilino, pois esse Direito independe de qualquer relação contratual. O que fica claro com o presente artigo é que ainda que estamos falando de Legislações que normatizam institutos diferentes, como a Lei dos Condomínios, e a Lei do Inquilinato, o que resume-se é que o Inquilino tem deveres com o Condomínio e com o seu Locador, e que o gestor do Condomínio deve estar atento a esses direitos e deveres afim de exercer uma gestão justa e democrática.

 

Bibliografia

Hanada, F. H. (2019). A Lei do Inquilinato sob a ótica da doutrina e da jurisprudencia .São Paulo: Leud.

Pereira, C. M. (2014). Condominio e Incorporações.Rio de Janeiro : Forense.

Rizzardo, A. (2014). Condominio Edilicio e Incorporações Imobiliarias .Rio de Janeiro: Forense.

 

 

MIGUEL JUAREZ ROMEIRO ZAIM, possui GRADUAÇÃO em DIREITO pela Universidade de Cuiabá , UNIC em Cuiabá-MT, Brasil (1994). DOUTORADO em CIÊNCIAS JURÍDICAS SOCIAIS pela UMSA – Universid Del Museo Social Argentino , Argentina (2017).

Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental. Cursos de Extensão: Direito Imobiliário, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário.

Advogado atuante há mais de 25 anos na Advocacia Contenciosa do Direito Imobiliário e Condominial, participando ativamente de Assembleias Condominiais, bem como realização de Instituição, elaboração de Convenção Condominial e o Regimento Interno de centenas de Condomínios residenciais e comerciais, além de ser advogado de diversos condomínios.

Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT. Professor do Curso Básico para Jurídico e Síndicos do Direito Condominial do QUALIFICAR Condomínios. Professor na escola ESA-OAB/MT.  Docente na Faculdade FAAP de São Paulo e Ribeirão Preto. Docente na Faculdade Candido Mendes-RJ. Diretor Estadual do IBRADIM MT, Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Fundador e colunista do Portal Síndico Legal, com vários artigos publicados nos diversos sites jurídicos do Brasil. Autor do Livro Síntese do Direito Condominial Contemporâneo e da Cartilha do Síndico, edição 2018 e 2019.

 

 

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Miguel Zaim

A Governança como princípio norteador da gestão condominial.

Publicado

 

A Governança é um conceito utilizado pelo seguimento Administrativo, mais precisamente de Administração de Empresa.

Faz parte das ferramentas administrativas as decisões em relação ao direcionamento estratégico de uma empresa.

A Governança é uma dessas ferramentas aplicadas no sentido de balizar a gestão empresarial dentro de princípios éticos basilares que são característicos da governança;

Algumas instituições no Brasil têm trabalhado com esse conceito a fim de criar mecanismos administrativos que incorpore dentro das empresas princípios como transparência, sustentabilidade, ética, entre outros princípios que devem nortear a Administração de Empresas

De fato, vivemos uma nova tendência em relação as grandes empresas, sejam elas instituições mistas, públicas e até privadas, pois a corrupção envolvendo essas empresas são manchetes corriqueiras em nossos meios de comunicação.

Justamente por esse motivo é necessário cada vez mais a aplicação de ferramentas administrativas com o escopo de inibir essas práticas corruptivas.

A Governança, deve presidir a forma de administrar de todo gestor, seja ele pequeno ou grande empresário, independentemente do segmento da empresa.

A palavra Governança no Dicionário Português tem o seguinte significado:

 

Significado de Governança: substantivo feminino Ação, resultado ou efeito de governar ou de se governar (orientar); governo. Tendência ou capacidade de ter o poder sobre alguma coisa.

 

De acordo com a ONU:A boa governança promove a igualdade, a participação, o pluralismo, a transparência, a responsabilidade e o Estado de Direito, de forma efetiva, eficiente e duradoura.

Nesse prisma adotar a Governança dentro das empresas faz todo sentido pois assim como um País, as empresas também precisam de um gestor, um líder.

É por isso que essa palavra Governança está sendo tão debatida no universo empresarial, mais precisamente a Governança Coorporativa que aborda todos os processos, hábitos, politicas, valores éticos que são utilizados como instrumentos de administração de uma empresa.

Definição de Governança Corporativa

De acordo com o IBGC:

Governança corporativa é o sistema pelo qual as empresas e demais organizações são dirigidas, monitoradas e incentivadas, envolvendo os relacionamentos entre sócios, conselho de administração, diretoria, órgãos de fiscalização e controle e demais partes interessadas. 

As boas práticas de governança corporativa convertem princípios básicos em recomendações objetivas, alinhando interesses com a finalidade de preservar e otimizar o valor econômico de longo prazo da organização, facilitando seu acesso a recursos e contribuindo para a qualidade da gestão da organização, sua longevidade e o bem comum. (Instituto Brasileiro de Governança Corporativa, 2015)

 

Ainda de acordo com o IBGC os Princípios Básicos da governança corporativa são:

 

 

O grande desafio para os Gestores Condominiais é aplicar os princípios da governança dentro desse universo.

A Governança no Universo Condominial.

Muito embora como já foi discorrido no texto a Governança é uma ferramenta típica do universo Empresarial, ou até mesmo de questões da Administração do Poder Executivo, porém, os operadores do Direito Condominial têm adequado os princípios da governança na Administração dos Condomínios.

Mesmo que Juridicamente os Condomínios Edilícios não pertençam ao Rol das Pessoas Jurídicas do Artigo 44 no Código Civil, jurisprudencialmente ele vem sendo reconhecido como um ente dotado de personalidade jurídica.

Leia mais:  O direito do Idoso e a Acessibilidade nos Condomínios Edilícios.

O impasse também já foi matéria do enunciado 90-que aconteceu na I Jornada de Direito Civil da Justiça Comum Federal em 2002:

Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse.

 

E do enunciado 246 alterou a redação do enunciado 90 em 2004 na III-Jornada de Direito Civil da Justiça Comum Federal:

Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: “nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Prevalece o texto: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício“.

A própria legislação tratou de dar ferramentas legais para os Condomínios Edilícios como acapacidade de estar em Juízo atribuída pelo Código de Processo Civil em consonância com o Código Civil, vejamos:

Código Processual Civil; Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente: XI – o condomínio, pelo administrador ou síndico

Código Civil: Art. 1.348. Compete ao síndico: II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns

 

Ademais cabe aos Condomínios responsabilidades típicas das obrigações empresariais como: Obrigações tributárias, CNPJ, recolhimento de todos os encargos trabalhistas, PIS (Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público –PIS/PASEP), COFINS(Contribuição para Financiamento da Seguridade Social).

 

De acordo com Fábio Barletta Gomes:

Guardadas as proporções e sem conotação técnica, podemos afirmar que os condomínios, atualmente, são equiparados a uma empresa e, conhecer, ainda que minimamente, conceitos de contabilidade, direito, gestão de pessoas, de contratos e de projetos, técnica de mediação de conflitos, são requisitos básicos para que o gestor condominial possa exercer seu encargo de forma a não gerar desgastes entre os condômino, prejuízo á sociedade condominial e desvalorização patrimonial. O bom gestor, portanto, deve ter múltiplas competências. (Gomes, Gestão Condominial Eficiente, 2018)

 

Sendo assim é licito e salutar aplicar a administração dos condomínios o instituto da Governança.

O grande desafio é conceituar a governança e elaborar uma administração que de fato utilize desses princípios.

A Governança Condominial é a ferramenta que os síndicos e administradoras encontraram para a gestão dos condomínios de forma eficaz, abrangendo todo o universo condominial desde a manutenção nas edificações, até no relacionamento com fornecedores. Não é preciso dizer o quanto a figura do advogado com uma visão panorâmica da governança é essencial.

Saiba mais pelo link: https://sindicolegal.com/por-que-contratar-um-advogado-para-o-seu-condominio

 

Um dos principais instrumentos para aplicação da Governança dentro dos Condomínios é a exata aplicação da Legislação. Devendo a assessoria jurídica desenvolver uma estratégia que construa e atualize a Convenção condominial e o Regimento Interno em consonância hierárquica em especial com a Constituição Federal e os Princípios do Direito de Propriedade e da Função Social, com o Código Civil, e ou a Lei 4591/94, também em respeito a Legislação Ambiental Estadual, e as Leis de Urbanismo e demais normas Municipais.

Outro ponto fundamental para a aplicação da Governança é que o Síndico adote uma postura que convirja interesses em prol da coletividade, isto é, visando o bem comum entre os condôminos.

O conselho fiscal tem papel indispensável em relação a fiscalização e controle interno de toda documentação e recursos financeiros.

Leia mais:  Vícios na Construção e Falta de Manutenção Predial por parte do Síndico.

O Advogado Condominial também deverá estar atento aos contratos realizados entre o condomínio e as prestadoras de serviços, questões trabalhistas, tributarias, jurídicas entre outras a fim de assegurar segurança jurídica aos compossuidores.

Como realizar a junção dos princípios da governança com a governança condominial

 

O gráfico acima é uma junção dos Princípios da Governança apontados pelo IBGC com o Plano de Gestão Condominial Eficiente de Fabio Barletta Gomes (Gomes, Gestão Condominial Eficiente, 2018):

Governança:Princípios éticos norteadores da gestão.

Gestão e Transparência:Controle de tudo o que acontece dentro do condomínio, as necessidades condominiais analisadas periodicamente, assiduidade nas assembleias, manter os condôminos informados de todos os atos administrativos. Munir os condôminos com dados e informações regulares.

Controles Internos/ Planejamento: Manutenção e inspeção predial, trabalhar dentro do orçamento previsto. Manutenção de todos os equipamentos como elevadores, portas de saída de emergência, plano de segurança dentro do condomínio. Planejamento financeiro, respeito aos orçamentos aprovados, sustentabilidade financeira.

Responsabilidade Corporativa/Coletividade: ouvir os condôminos, trabalhar para o bem comum, tratar com zelo os funcionários e todos os envolvidos nas questões operacionais, o sindico deve agir dentro dos limites das suas funções.

Compliance/Assessoria Jurídica: Agir de acordo com a legislação, acompanhar os avanços legislativos, manter a convenção e o regimento interno atualizado, fazer cumprir a normas internas em consonância com a externas, respeito as normas tributárias e trabalhistas, segurança jurídica nos contratos, Advogado Especializado em Direito Condominial.

Dessa forma, podemos concluir que o conceito de Governança é algo macro, que atribui princípios éticos a todas as ferramentas administrativas, a Governança está no topo da hierarquia devendo ser meta, horizonte a ser seguido por todas as outras atividades realizadas dentro da administração e gestão do condomínio.

 

Bibliografia

Gomes, F. B. (2018). Gestão Condominial Eficiente.Rio de Janeiro: Lumem Juris.

Instituto Brasileiro de Governança Corporativa. (2015). Código das Melhores Práticas de Governança Corporativa.São Paulo: IBGC.

https://sindicolegal.com

https://sindicolegal.com/o-direito-condominial-como-mais-um-elemento-da-quarta-revolucao-industrial

https://sindicolegal.com/codigo-de-processo-civil

https://sindicolegal.com/codigo-civil-de-2002

 

 

Dr. MIGUEL ZAIM:

Possui GRADUAÇÃO em DIREITO pela Universidade de Cuiabá , UNIC em Cuiabá-MT, Brasil (1994). DOUTORADO em CIÊNCIAS JURÍDICAS SOCIAIS pela UMSA – Universid Del Museo Social Argentino, Argentina (2017). Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental. Cursos de Extensão: Direito Imobiliário, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário. Advogado atuante há mais de 25 anos na Advocacia Contenciosa do Direito Imobiliário e Condominial, participando ativamente de Assembleias Condominiais, bem como realização de Instituição, elaboração de Convenção Condominial e o Regimento Interno de centenas de Condomínios residenciais e comerciais, além de ser advogado de diversos condomínios. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT. Professor do Curso Básico para Jurídico e Síndicos do Direito Condominial do QUALIFICAR Condomínios. Membro do IBRADIM, Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Fundador e colunista do Portal Síndico Legal, com vários artigos publicados nos diversos sites jurídicos do Brasil. Autor do Livro Síntese do Direito Condominial Contemporâneo e da Cartilha do Síndico , edição 2018 e 2019.

 

 

 

 

 

 

 

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